Faisabilité : savoir ce qui est possible avant de décider

Ce que vérifie une faisabilité

Une étude de faisabilité confronte votre projet à quatre réalités : les règles qui s’appliquent à l’adresse, le bâtiment existant, le sol et le budget. Elle se conclut par une réponse écrite : ce qui est possible, ce qui ne l’est pas, et pourquoi.

Les règles

• Le PLU. Zone, destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation par rapport aux voies et aux voisins, part de pleine terre, stationnement. Je lis la version en vigueur à la date de l’étude.
• Les servitudes d’utilité publique. Annexées au PLU, elles s’ajoutent au règlement : protection des monuments historiques, plans de prévention des risques, alignements, réseaux.
• Les abords et les sites protégés. Aux abords d’un monument historique, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, et l’instruction dure un mois de plus. C. patr., art. L621-30 et L632-2
• Les risques. Inondation, anciennes carrières, retrait-gonflement des argiles : Géorisques donne une première lecture à l’adresse ; un plan de prévention, s’il existe, fixe les prescriptions.
• La copropriété. Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble. Des travaux qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur demandent l’autorisation de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25. Loi du 10 juillet 1965, art. 25

Le bâti et le sol

Je relève ce qui existe : surfaces, hauteurs, murs porteurs, planchers, état apparent. Quand une surélévation ou l’ouverture d’un mur porteur est en jeu et que la descente de charges est incertaine, je fais intervenir un bureau d’études structure dès ce stade. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique est exigée à la vente d’un terrain constructible, et la construction d’une maison suit des règles particulières.

Le programme et le budget

Je compare ce que vous voulez faire (surfaces, pièces, usages) avec ce que les règles et le bâtiment permettent, et avec le budget que vous y consacrez. La note dit aussi quand un projet est permis mais que son coût paraît hors de proportion avec le budget annoncé.

Avant d’acheter

Avant de signer une promesse de vente, la faisabilité vérifie que le projet qui justifie l’achat est permis : agrandir, surélever, transformer un local en logement, construire sur un terrain.

Une annonce peut évoquer une extension « possible » ou des combles « aménageables » : ces mots n’engagent pas la mairie. Je vérifie ce que le PLU, les servitudes, les abords et les risques permettent réellement, et je dis ce qui reste incertain. Si l’achat dépend d’une autorisation, la question d’une condition suspensive dans la promesse se traite avec le notaire.

Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme d’information renseigne sur les règles, les servitudes et les taxes applicables à un terrain ; le certificat opérationnel indique si un projet précis est réalisable. La mairie a un mois pour répondre au premier, deux mois pour le second. Le certificat vaut 18 mois : une demande d’autorisation déposée pendant ce délai est instruite selon les règles en vigueur à sa délivrance. Ce n’est pas une autorisation de construire.

Investissement locatif

• La destination. Transformer un local d’activité en logement est un changement de destination : déclaration préalable sans travaux sur la façade ni la structure porteuse, permis de construire sinon. Le PLU doit autoriser l’habitation dans la zone. Art. R421-14 et R421-17
• La décence. Un logement loué doit compter au moins une pièce principale de 9 m² et de 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³, et atteindre un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le diagnostic de performance énergétique.
• L’usage. Dans certaines communes, dont Paris, transformer un logement en bureau, en cabinet ou en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une compensation.

Je ne me prononce pas sur la rentabilité : je dis ce qui est autorisable, à quelles conditions, et ce que cela implique en travaux.

Fiches Service-public F1633 (vérifiée le 2 juillet 2025) et F2042 (vérifiée le 21 mars 2025) ; décret du 30 janvier 2002.

Avant de déposer

Avant un dépôt, la faisabilité fixe le cadre du dessin : surface, hauteur et implantation possibles, formalité à prévoir, pièces particulières, accord de l’architecte des Bâtiments de France le cas échéant.

C’est à ce stade que se décide la formalité : déclaration préalable ou permis de construire, architecte obligatoire ou non. En zone urbaine d’un PLU, une extension relève de la déclaration préalable jusqu’à 40 m², sauf si la surface totale dépasse alors 150 m² ; dans un secteur protégé, le seuil est de 20 m².

Après un refus, la même lecture s’applique à la décision : motifs, articles cités, avis de l’architecte des Bâtiments de France. Elle dit s’il faut reprendre le projet, compléter le dossier ou contester : un mois pour un recours gracieux, deux mois pour saisir le tribunal administratif, et le premier ne prolonge pas le second.

Ce que contient le rendu écrit

Je remets une note écrite et datée, qui cite ses sources. Elle peut être transmise à un notaire, à une banque ou à un syndic.

• L’identification. Adresse, parcelle cadastrale, zone du PLU et version du document en vigueur à la date de l’étude.
• Les règles applicables. Articles du règlement, servitudes, abords et sites protégés, risques recensés, règles de la copropriété le cas échéant.
• Leur traduction pour votre projet. Surface, hauteur et emprise disponibles, implantation possible, destination autorisée.
• La réponse. Possible, impossible, ou possible à certaines conditions, et pourquoi.
• La formalité. Déclaration préalable ou permis, architecte obligatoire ou non, délai d’instruction de droit commun.
• Ce qui reste à vérifier. Structure, sol, accord de la copropriété, avis de l’architecte des Bâtiments de France, et les intervenants à prévoir.

Les limites d’une faisabilité

Une faisabilité n’est pas une autorisation. Elle dit ce que les règles permettent à la date de l’étude ; la décision appartient à l’autorité compétente, après instruction du dossier.

• Les règles changent. Un PLU est modifié ou révisé. Un certificat d’urbanisme garantit les règles applicables pendant 18 mois ; une étude, non.
• Certaines décisions s’apprécient. L’accord de l’architecte des Bâtiments de France aux abords d’un monument, ou une dérogation au PLU pour une surélévation, ne se déduisent pas d’un texte : ils se demandent et se motivent. C. urb., art. L152-6
• Ce qui ne se voit pas. L’état d’une structure ou la nature d’un sol ne se connaissent qu’avec des études et, parfois, des sondages.