Déclaration préalable ou permis de construire : le dossier

Déclaration préalable ou permis : les seuils

Pour agrandir une construction existante : déclaration préalable jusqu’à 20 m² créés ; en zone urbaine d’un PLU, jusqu’à 40 m², sauf si la surface totale dépasse alors 150 m². Au-delà : permis de construire.

Dans un secteur protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé), la fiche Service-public applique le seuil de 20 m², même en zone urbaine. La zone se lit sur le plan de zonage du PLU ; le secteur protégé, sur l’Atlas des patrimoines ou dans les servitudes annexées au PLU.

Code de l’urbanisme, articles R421-11, R421-14 et R421-17 ; fiche Service-public F36777 ; vérifié le 11 octobre 2026.

Façades, combles, changement de destination, construction

Hors agrandissement, la formalité dépend de ce que les travaux changent : l’aspect extérieur, la surface de plancher, la destination du bâtiment.

• Modifier l’aspect extérieur (créer une ouverture, changer des menuiseries, poser une fenêtre de toit, modifier une toiture) : déclaration préalable. Art. R421-17
• Aménager des combles. Aucune autorisation si la surface de plancher existe déjà et que l’aspect extérieur ne change pas, sauf dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ; déclaration préalable dès que plus de 5 m² de surface de plancher sont créés ; au-delà, les seuils d’une extension.
• Changer la destination d’un bâtiment, par exemple transformer un local d’activité en logement : déclaration préalable sans travaux sur la façade ni la structure porteuse ; permis de construire si l’une ou l’autre est modifiée. Un changement de sous-destination, à l’intérieur d’une même destination, est dispensé de formalité. Art. R421-14 et R421-17
• Construire un bâtiment neuf : déclaration préalable entre 5 et 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, permis de construire au-delà. Art. R421-1 et R421-9

Quand l’architecte est-il obligatoire ?

Pour tout permis de construire, sauf pour une personne physique qui construit pour elle-même une construction ne dépassant pas 150 m² de surface de plancher. Jamais pour une déclaration préalable.

Pour une extension, c’est la surface totale après travaux qui compte : au-delà de 150 m², l’architecte est obligatoire. Une société, y compris une SCI, doit recourir à un architecte pour tout projet soumis à permis de construire, quelle que soit la surface. Une déclaration préalable peut aussi être refusée : elle se prépare avec le même soin.

Code de l’urbanisme, articles L431-1 et R431-2 ; loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, articles 3 et 4.

Ce que contient le dossier

Un formulaire officiel et des pièces graphiques et écrites, dont la liste figure au bordereau du formulaire. Pour un permis de construire, huit pièces sont obligatoires ; d’autres s’ajoutent selon le projet et le lieu.

• Plan de situation. Il situe le terrain dans la commune.
• Plan de masse. Les constructions existantes et projetées sur le terrain, cotées.
• Plan en coupe. Le profil du terrain et l’implantation du projet par rapport à lui.
• Notice. Le terrain, ses abords et le projet : ce qui existe, ce qui change, les matériaux et les couleurs.
• Plans des façades et des toitures. L’aspect extérieur, existant et projeté.
• Document graphique. L’insertion du projet dans son environnement, souvent un photomontage.
• Photographie de l’environnement proche. Le terrain et ce qui le borde.
• Photographie de l’environnement lointain. Le terrain dans le paysage ou la rue.

Selon le projet s’ajoutent, par exemple, l’attestation relative à la réglementation environnementale ou thermique pour une construction ou une extension, ou les pièces propres à un établissement recevant du public. Sur papier, le permis se dépose en quatre exemplaires, plus cinq exemplaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe ; un dossier complet de plus en secteur protégé. Le dépôt en ligne est possible selon les modalités de la commune ; à Paris, il se fait uniquement par voie électronique, auprès du Bureau accueil et service à l’usager (Basu). La mairie délivre un récépissé qui porte le numéro du dossier.

Fiche Service-public F1986, vérifiée le 13 février 2026.

L’instruction

Le délai d’instruction court à partir d’un dossier complet : un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour le permis d’une maison individuelle, trois mois pour les autres permis, un mois de plus aux abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable.

• Demande de pièces. La mairie a un mois après le dépôt pour signaler un dossier incomplet ; vous avez alors trois mois pour le compléter, faute de quoi la demande est rejetée. Le délai d’instruction ne court qu’à partir du dossier complet.
• Architecte des Bâtiments de France. Aux abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l’autorisation suppose son accord. Contre un refus fondé sur son avis, un recours administratif préalable auprès du préfet de région est obligatoire avant de saisir le juge.
• Décision tacite. Sans réponse à la fin du délai, le projet est en principe accepté ; la mairie délivre sur demande un certificat de non-opposition. Ce n’est pas le cas partout : en site classé, pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou après un avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France, le silence vaut refus.

Code de l’urbanisme, articles R423-23 et R423-24 ; fiches Service-public F17578 et F1986, vérifiées le 13 février 2026.

Après la décision : affichage, recours, validité, achèvement

Une autorisation s’affiche sur le terrain dès sa notification, peut être contestée par des tiers pendant deux mois d’affichage, vaut trois ans et se clôt par une déclaration d’achèvement.

• Affichage. Un panneau de plus de 80 cm, lisible depuis la voie publique, reste en place pendant toute la durée du chantier. Il indique notamment le bénéficiaire, la date et le numéro de l’autorisation, la nature du projet, la superficie du terrain, l’adresse de la mairie et le nom de l’architecte. La mairie affiche un extrait dans les huit jours, pendant deux mois. Art. R424-15
• Recours des tiers. Deux mois à compter du premier jour d’un affichage continu de deux mois sur le terrain ; l’auteur du recours doit le notifier à la mairie et au bénéficiaire dans les quinze jours francs. Art. R600-1 et R600-2
• Recours gracieux. Depuis la loi du 26 novembre 2025, il se forme dans un délai d’un mois et ne prolonge plus le délai du recours contentieux. Art. L600-12-2
• Contre un refus. Recours gracieux auprès du maire dans un délai d’un mois ; recours devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification.
• Validité. Trois ans ; l’autorisation se périme si les travaux ne commencent pas dans ce délai ou s’ils sont interrompus plus d’un an. Elle peut être prolongée deux fois d’un an, sur demande faite deux mois au moins avant l’échéance, si les règles n’ont pas changé. Une autorisation délivrée entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 vaut quatre ans ; entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024, cinq ans, sans prolongation possible (fiche Service-public F1986).
• Ouverture du chantier. Une déclaration d’ouverture de chantier est adressée à la mairie avant le début des travaux.
• Achèvement. Les travaux terminés, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est déposée en mairie, par le bénéficiaire ou par l’architecte qui a dirigé les travaux. La mairie a trois mois pour contester la conformité ; cinq mois notamment dans un site patrimonial remarquable ou dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques. Art. R462-1 et suivants

Fiches Service-public F1986 (vérifiée le 13 février 2026) et F1997 (vérifiée le 7 juillet 2026) ; loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.

Ce que je fais

Je vérifie la formalité et les règles avant de dessiner, je constitue un dossier complet, je réponds aux demandes de pièces et, après la décision, je lis avec vous ses prescriptions.

• Avant le dépôt. Lecture du PLU en vigueur, des servitudes, des abords et des risques ; choix de la formalité ; présentation du projet au service instructeur ou à l’architecte des Bâtiments de France quand c’est utile.
• Le dossier. Formulaire, plans, coupes, façades, notice, insertion, photographies, attestations : chaque pièce est vérifiée au regard du bordereau avant le dépôt, parce que le délai ne court qu’à partir d’un dossier complet.
• L’instruction. Réponses aux demandes de pièces dans le délai de trois mois, échanges avec le service instructeur.
• Après la décision. Lecture des prescriptions, affichage, déclaration d’ouverture de chantier. En cas de refus : analyse des motifs et proposition, entre un nouveau dépôt, un recours gracieux dans le mois (il ne prolonge pas le délai de deux mois du recours devant le tribunal) ou le renoncement si les motifs sont fondés.

Pour comprendre les refus les plus courants et leurs causes, voir pourquoi un permis est refusé et comment éviter un refus.