Pourquoi un permis de construire est-il refusé ?

Ce que le service instructeur contrôle

Le permis ne peut être accordé que si le projet respecte les règles d’urbanisme applicables au terrain : le règlement du PLU et ses documents graphiques, la compatibilité avec les orientations d’aménagement et de programmation, les servitudes et quelques règles nationales. Un refus sur le fond se rattache toujours à l’une de ces règles.

Le code de l’urbanisme le dit en deux temps : les travaux doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols ; dans une commune dotée d’un PLU, ils sont conformes au règlement et à ses documents graphiques et compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation, lorsqu’elles existent. Le code distingue donc la conformité au règlement et la compatibilité avec les orientations.

Code de l’urbanisme, articles L421-6 et L152-1 ; Conseil d’État, 9 avril 2025, n° 492224 ; vérifié le 11 octobre 2026.

1. Les règles du PLU

Le règlement de la zone fixe les règles que le service instructeur mesure sur les plans du dossier : implantation, hauteur, emprise au sol, aspect extérieur, stationnement, espaces libres et pleine terre. Chacune se mesure selon les définitions que donne le règlement lui-même.

Une exception utile : depuis la loi du 26 novembre 2025, l’autorité qui délivre le permis peut, par décision motivée, déroger au règlement du PLU pour la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsqu’elle crée un logement ou agrandit la surface d’un logement. La dérogation se demande et se justifie dans le dossier ; elle n’est jamais acquise d’avance. Voir Surélever une maison.

Code de l’urbanisme, articles L152-1 et L152-6 (2°), dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.

2. Sécurité publique et insertion dans le site

Deux articles du règlement national d’urbanisme permettent de refuser un projet ou de l’accepter sous prescriptions : l’article R111-2, pour une atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, et l’article R111-27, pour une atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages.

• Salubrité et sécurité publique. Le projet peut être refusé s’il y porte atteinte du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. Le Conseil d’État a jugé légal, le 1er décembre 2025, un refus fondé sur l’insuffisance de la ressource en eau potable. Art. R111-2
• Insertion. Le projet peut être refusé si, par sa situation, son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur, il porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Selon le Conseil d’État, il faut une atteinte visible à l’environnement naturel ou urbain : l’ombre portée qui altère le fonctionnement bioclimatique d’une maison voisine ne suffit pas. Art. R111-27

Ces motifs reposent sur une appréciation. C’est là que la qualité du document d’insertion, des photographies et de la notice pèse le plus : ce sont les pièces sur lesquelles le service instructeur fonde son jugement.

Code de l’urbanisme, articles R111-2 et R111-27 ; Conseil d’État, 1er décembre 2025, n° 493556 ; 11 juin 2026, n° 502265 ; 13 mars 2020, n° 427408.

3. L’avis de l’architecte des Bâtiments de France

Aux abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Sans cet accord, l’autorisation ne peut pas être accordée.

L’architecte des Bâtiments de France vérifie que les travaux ne portent pas atteinte au monument ou à ses abords et qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant ; son accord peut être assorti de prescriptions. L’instruction dure un mois de plus que le délai de droit commun. Pour contester un refus fondé sur son avis défavorable, un recours administratif préalable auprès du préfet de région est obligatoire avant toute saisine du juge.

Code du patrimoine, articles L621-30 et L632-2 ; code de l’urbanisme, articles R423-24 et R424-14.

4. Le dossier incomplet

Un dossier incomplet n’est pas jugé sur le fond : la mairie réclame les pièces manquantes dans le mois qui suit le dépôt, et le demandeur a trois mois pour les fournir. Faute de dossier complet dans ce délai, la demande est réputée rejetée, sans autre courrier.

Le délai d’instruction ne court qu’à partir du dossier complet. Ce rejet passe facilement inaperçu : la lettre de demande de pièces part en recommandé ou par voie électronique, et trois mois plus tard la demande n’existe plus. Je note chaque pièce demandée et sa date limite dès réception du courrier.

Code de l’urbanisme, articles R423-38 à R423-41 ; fiche Service-public F1986.

5. Un refus doit donner tous ses motifs

La décision de refus doit être motivée et indiquer l’intégralité des motifs qui la justifient. Elle se lit donc comme une liste de points à traiter : un nouveau dépôt qui en corrige une partie seulement s’expose au même refus.

Cette règle compte aussi devant le juge. Un refus fondé sur plusieurs motifs n’est annulé, pour une illégalité de fond, que si chacun des motifs qui suffisaient à le justifier est illégal : un recours doit donc les discuter tous. Depuis la loi du 26 novembre 2025, l’administration ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux devant le juge passé un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours.

Code de l’urbanisme, articles L424-3 et L600-2 ; Conseil d’État, 22 mars 2024, n° 463970 ; loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, article 26.

6. Que faire après un refus ?

Un refus n’est pas une fin de parcours. Selon les motifs, on peut demander au maire de revenir sur sa décision dans un délai d’un mois, saisir le tribunal administratif dans les deux mois de la notification, ou déposer un nouveau dossier corrigé.

Si le juge annule le refus, la demande confirmée dans les six mois qui suivent la notification de l’annulation, une fois celle-ci devenue définitive, ne peut pas être rejetée sur le fondement de règles d’urbanisme adoptées après le refus annulé. Dans l’affaire jugée le 22 mars 2024, le Conseil d’État a enjoint au maire de statuer de nouveau sur la demande dans un délai de trois mois.

Quand le motif tient à une règle claire que le projet dépasse, je redessine et je redépose. Quand il repose sur une lecture discutable du règlement ou sur une appréciation (insertion, sécurité), j’examine avec le client l’intérêt d’un recours, si besoin avec un avocat. La méthode pour préparer le nouveau dossier est décrite dans Éviter un refus de permis de construire.

Code de l’urbanisme, articles L600-2, L600-3-1, L600-12-2 et R424-14 ; code de justice administrative, article R421-1 ; loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, article 26, validé sur ces points par le Conseil constitutionnel (décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025).