Architecte à Paris

Appartements, immeubles, combles, locaux

À Paris, un projet part d’un bâtiment existant et de ses copropriétaires. Chaque type de projet a sa question décisive : la structure pour un appartement, le règlement et l’assemblée générale pour des combles, la hauteur pour un immeuble, l’usage pour un local.

• Un appartement. Ouvrir un mur porteur, déplacer une cuisine ou une salle d’eau, reprendre un plancher. Lorsque les murs porteurs et les planchers sont des parties communes, ce que précise le règlement de copropriété, leur modification demande l’accord de l’assemblée générale ; un bureau d’études structure dimensionne l’ouvrage. Des travaux intérieurs ne demandent pas d’autorisation d’urbanisme, sauf dans les secteurs couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.
• Des combles. Aucune autorisation d’urbanisme si la surface de plancher existe déjà et que l’aspect extérieur ne change pas, hors plan de sauvegarde ; déclaration préalable au-delà de 5 m² de surface de plancher créés ou pour une fenêtre de toit. S’ils sont des parties communes, les acquérir ou se les approprier passe par l’assemblée générale.
• Un immeuble. Une surélévation dépend de la hauteur permise, de ce que porte la structure et de la décision des copropriétaires.
• Un local. Transformer une boutique ou un bureau en logement, ou l’inverse, met en jeu le changement de destination au titre de l’urbanisme et, à Paris, le changement d’usage.

Le PLU bioclimatique

Le plan local d’urbanisme bioclimatique a été approuvé par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024 et publié sur le Géoportail de l’urbanisme le 29 novembre 2024. Il a évolué depuis : la version en vigueur publiée sur le Géoportail porte la date d’approbation du 16 juin 2026.

La Ville en résume ainsi les principales mesures :

• Pleine terre. Sur les parcelles de plus de 150 m², les projets doivent comporter une part de pleine terre et d’espaces végétalisés pouvant aller jusqu’à 65 % du terrain.
• Surélévation. Elle est conditionnée à la création de logements et à la désimperméabilisation des cours.
• Logement social. Dans la zone dite d’« hyper déficit », chaque projet de logements comporte au moins 50 % de logements sociaux.
• Bureaux. Les restructurations de bureaux de plus de 5 000 m² consacrent 10 % de leur surface à des logements.
• Commerce et tourisme. Des protections du commerce et de l’artisanat s’appliquent le long de certaines voies, et les nouveaux meublés de tourisme sont interdits dans les quartiers où ils sont déjà nombreux.

La règle applicable se lit à l’adresse, dans le règlement et ses documents graphiques. Les deux sites patrimoniaux remarquables de Paris ne relèvent pas du PLU bioclimatique mais de leur plan de sauvegarde. Hors de ces secteurs, la loi du 26 novembre 2025 permet de demander une dérogation au règlement du PLU pour la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, si elle crée ou agrandit un logement ; elle n’est jamais automatique. C. urb., art. L152-6, 2°

Ville de Paris, pages mises à jour le 16 avril et le 22 juillet 2026 ; Géoportail de l’urbanisme, historique du PLU de Paris. Vérifié le 11 octobre 2026.

Le changement d’usage

À Paris, transformer un logement en bureau, en cabinet, en commerce ou en meublé de tourisme est un changement d’usage : il demande une autorisation préalable de la maire de Paris, en plus de l’éventuelle autorisation d’urbanisme. Sauf exceptions, elle s’obtient contre une compensation.

• Le cadre. Le régime découle de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation ; ses conditions sont fixées par un règlement municipal adopté par le Conseil de Paris en février 2025. CCH, art. L631-7
• La compensation. Elle consiste à transformer en logement, dans le même arrondissement, des locaux ayant un autre usage, de surface au moins équivalente et répondant aux normes de décence. Dans le secteur de compensation renforcée, la surface doit être double, sauf si la compensation est faite en logements sociaux (un mètre carré pour un). Dans les 1er à 9e arrondissements et, sous conditions, dans les 16e et 17e, la moitié au plus de la surface peut être compensée hors de l’arrondissement.
• La commercialité. À défaut de local à transformer soi-même, un titre de compensation peut être acheté à un tiers ; la Ville précise qu’il n’existe pas de tarif officiel.
• Sans compensation. Une autorisation à titre personnel est possible, notamment pour une profession libérale réglementée, dans des limites de surface fixées par quartier, ou pour un usage mixte qui garde plus de la moitié du local en habitation.
• La procédure. Pour une autorisation avec compensation, la demande se fait sur le téléservice de la Ville, avec un dossier d’urbanisme de changement de destination déposé en parallèle. La Ville rend une décision provisoire dans un délai de deux mois à compter du dossier complet, valable deux ans, puis une décision définitive après les travaux de transformation.

Faire d’un bureau ou d’une boutique un logement relève, au titre de l’urbanisme, du changement de destination : déclaration préalable ou permis selon les travaux. C’est précisément ce type d’opération qui sert de compensation à d’autres.

La copropriété

Dans un immeuble en copropriété, l’autorisation d’urbanisme ne suffit pas : les travaux qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur demandent l’accord de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 ; l’appropriation de parties communes demande la double majorité de l’article 26.

Le règlement de copropriété fixe aussi la destination de l’immeuble : si elle est exclusivement d’habitation, un appartement ne peut pas devenir un local commercial. Je lis le règlement et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale dès la faisabilité, et je prépare les plans et la description des travaux soumis au vote.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 25 et 26 ; fiche Service-public F1107, vérifiée le 18 février 2026.

Abords et sites protégés

Paris compte deux sites patrimoniaux remarquables, régis par un plan de sauvegarde et de mise en valeur : le Marais, dans les 3e et 4e arrondissements, et une partie du 7e. Les autorisations d’urbanisme y sont soumises à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Ailleurs, une adresse peut se trouver dans les abords d’un monument historique : les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent alors le même accord, et l’instruction dure un mois de plus. L’Atlas des patrimoines permet de le vérifier. Les architectes des Bâtiments de France de Paris forment l’UDAP de Paris, rue Le Peletier, dans le 9e arrondissement.

Déposer et se rencontrer à Paris

À Paris, les déclarations préalables et les permis se déposent uniquement en ligne, auprès du Bureau accueil et service à l’usager (Basu) ; la déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration d’achèvement aussi.

Je peux vous recevoir sur rendez-vous au 71 rue du Cherche-Midi, dans le 6e arrondissement, ou venir sur place. Pour un achat, la faisabilité vérifie le PLU, le régime d’usage et le règlement de copropriété avant la signature.