Construire une maison ou un petit immeuble

Ce que recouvre une construction neuve

Une construction neuve est un bâtiment nouveau, indépendant de l’existant : une maison individuelle, une maison et ses annexes, un petit immeuble de quelques logements. Elle se conçoit à partir de la parcelle, de son sol et de ses règles, avant toute image.

J’interviens de préférence avant l’achat du terrain. Un certificat d’urbanisme fige les règles d’urbanisme et le taux des taxes et participations pendant 18 mois, et une étude de faisabilité dit ce que la parcelle permet. Voir peut-on construire sur ce terrain.

Sur un immeuble en construction dans une parcelle urbaine, la fouille est tenue sur son pourtour par des parois maintenues par des butons inclinés ; les fondations sont des semelles isolées et filantes en béton armé ; les murs montent en blocs béton avec leurs chaînages, et les planchers sont coffrés et étayés avant coulage. J’ai aussi repris une maison restée en blocs béton bruts, aux baies obturées, pour l’achever, de la façade aux finitions.

Service-public, fiche F36909 ; vérifié le 11 octobre 2026.

Permis de construire et architecte

Une construction nouvelle de plus de 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher demande un permis de construire. L’architecte est obligatoire pour établir les plans du permis, sauf pour un particulier qui construit pour lui-même une construction de 150 m² de surface de plancher au plus ; une société y recourt toujours.

• Validité. Un permis de construire vaut trois ans ; il peut être prolongé deux fois d’un an, sur demande faite deux mois au moins avant l’échéance. Une autorisation délivrée entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 vaut quatre ans ; entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024, cinq ans, sans prolongation possible (fiche Service-public F1986).
• Affichage et recours. Le permis s’affiche sur le terrain, lisible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Les tiers ont deux mois à compter du premier jour d’un affichage continu pour former un recours ; un recours gracieux se forme dans un délai d’un mois et ne prolonge pas le délai du recours devant le tribunal. Art. R424-15, R600-2 et L600-12-2
• Ouverture et achèvement. La déclaration d’ouverture de chantier se transmet à la mairie dès le début des travaux ; la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, à la fin.
• Taxes et participations. L’arrêté de permis indique les contributions dues, dont la taxe d’aménagement et la redevance d’archéologie préventive ; le raccordement à l’égout peut donner lieu à une participation.

Code de l’urbanisme, articles R421-1, R421-9, R423-23, R423-24, L431-1 et R431-2 ; Service-public, fiches F20568, F1986, F1992, F1997 et F36909 ; vérifié le 11 octobre 2026.

Les règles du PLU qui dessinent la maison

Le PLU place le terrain dans une zone, urbaine, à urbaniser, agricole ou naturelle, et fixe pour cette zone ce qui dessine la construction : implantation, hauteur, emprise au sol, pleine terre, aspect extérieur, stationnement.

• Zone. Les zones urbaines (U) sont constructibles, les zones à urbaniser (AU) ont vocation à le devenir ; les zones agricoles (A) et naturelles (N) ne sont en principe pas constructibles.
• Implantation. Alignement sur la voie ou recul, distance aux limites séparatives : ces règles placent la maison sur la parcelle avant tout dessin.
• Hauteur et emprise au sol. Ensemble, elles donnent le volume constructible ; la pleine terre exigée fixe ce qui reste en sol naturel.
• Aspect extérieur. Toitures, matériaux, couleurs, clôtures, selon le règlement.
• Stationnement. Le PLU peut fixer un nombre de places par logement. Près d’une gare ou d’une station de transport collectif en site propre, le code de l’urbanisme limite ce qu’il peut exiger ; la loi du 26 novembre 2025 a porté ce rayon de 500 à 800 mètres. Art. L151-35 et L151-36
• Servitudes et protections. Le certificat d’urbanisme indique les limitations administratives au droit de propriété ; aux abords d’un monument historique, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord.

Service-public, fiche F36909 ; code de l’urbanisme, articles L151-35 et L151-36, modifiés par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 (texte adopté ; synthèse de l’ANIL) ; vérifié le 11 octobre 2026.

Le sol, la structure, l’énergie

Avant de fixer les fondations, il faut connaître le sol. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi encadre la construction d’une maison par une étude géotechnique ou par des techniques constructives fixées par la réglementation.

• À l’achat du terrain. Pour un terrain non bâti constructible situé dans ces zones, le vendeur doit faire réaliser une étude géotechnique dite préalable, valable 30 ans.
• Avant de construire. Le maître d’ouvrage peut fournir une étude géotechnique de conception, qui fixe les prescriptions constructives adaptées au sol et au projet ; à défaut, le constructeur respecte des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Sont visés les maisons individuelles et les immeubles de deux logements au plus.
• À l’achèvement. Pour une maison individuelle neuve dans une zone d’aléa moyen ou fort, une attestation est jointe à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. CCH, art. R122-38
• Réglementation environnementale. Pour une maison neuve, une attestation de prise en compte de cette réglementation est jointe à la demande de permis de construire, et une autre est fournie à l’achèvement des travaux.
• Assurance dommages-ouvrage. Obligatoire pour le propriétaire de l’ouvrage, elle se souscrit avant le début des travaux. C. assur., art. L242-1

La carte d’exposition se consulte sur Géorisques. Pour un immeuble de plus de deux logements, hors du champ de cette obligation, je fais aussi réaliser une étude de sol avant de dessiner les fondations : radier, semelles ou fondations profondes ne se choisissent pas sur plan. Le bureau d’études structure dimensionne ensuite l’ossature, et la conception thermique avance avec celle des façades.

Code de la construction et de l’habitation, article R122-38 ; ministère de la Transition écologique, sols argileux, sécheresse et construction ; Service-public, fiches F36909 et F2032 ; vérifié le 11 octobre 2026.

Le déroulé avec moi

Une construction neuve se prépare avant l’achat et se conduit jusqu’à la déclaration d’achèvement. Vous choisissez les phases que vous me confiez.

1. Faisabilité, avant l’achat. Zone, règles, servitudes, risques, étude géotechnique préalable remise par le vendeur, opportunité d’un certificat d’urbanisme.
2. Programme et conception. Surfaces, orientation, implantation ; plusieurs hypothèses, puis un avant-projet que vous validez, avec l’étude de sol et le bureau d’études structure.
3. Dossier de permis. Plans, coupes, insertion, notice, attestation environnementale ; réponse aux demandes de pièces.
4. Entreprises. Dossier de consultation par lots ou pour une entreprise générale, analyse des offres.
5. Chantier. Déclaration d’ouverture, affichage, suivi des travaux selon la mission, réception, déclaration d’achèvement.

Pour un premier échange

Avec l’adresse du terrain et les documents de la vente, je peux vous dire ce qu’il faut vérifier en premier.

• L’adresse et le plan cadastral du terrain.
• Le compromis ou le titre de propriété, et le certificat d’urbanisme s’il existe.
• L’étude géotechnique préalable remise à la vente, s’il y en a une.
• Un bornage ou un levé topographique, s’il a été fait.
• Des photos du terrain, de ses accès et des constructions voisines.
• Votre programme : nombre de pièces ou de logements, usages, enveloppe de travaux envisagée.