Architecte à Enghien-les-Bains

Un PLU révisé en 2024 dans une ville entièrement protégée

Le PLU d’Enghien-les-Bains a été révisé et approuvé le 3 octobre 2024, puis ajusté par une modification simplifiée n° 1 ; le Géoportail de l’urbanisme publie la version du 18 décembre 2025. Ses règles se lisent avec celles du site patrimonial remarquable, qui couvre la totalité de la commune.

La révision a été prescrite le 11 février 2021 ; le projet a été arrêté le 8 février 2024, soumis à enquête publique, puis approuvé. Il remplace le PLU du 24 mars 2015.

Le règlement distingue notamment le centre-ville (UA, en deux secteurs), les abords du lac (UF), la zone UG et une zone naturelle. La zone UF, « abords du lac, à l’exception de la zone thermale », se distingue par son caractère résidentiel peu dense : l’emprise au sol y est limitée à 20 % de l’unité foncière, la hauteur à 13 mètres au faîtage pour une toiture d’au moins 35°, à 10 mètres pour une toiture-terrasse ou à faible pente.

L’autorité environnementale, dans son avis du 15 mai 2024 sur la révision, situe la commune en zone D du plan d’exposition au bruit de Paris-Charles-de-Gaulle, approuvé le 3 avril 2007, et sa partie nord en zone C.

Délibération d’approbation du 3 octobre 2024 ; ville d’Enghien-les-Bains, « Le plan local d’urbanisme » ; règlement, zone UF, articles 2.4 et 2.5 ; MRAe, avis du 15 mai 2024.

Le site patrimonial remarquable : l’ABF sur chaque dossier

Aucun monument historique n’a sa protection sur le territoire d’Enghien-les-Bains, mais la commune entière est un site patrimonial remarquable : toute déclaration ou demande d’autorisation d’urbanisme requiert l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France. Le lac d’Enghien et ses abords sont en outre un site inscrit.

Ce site a pris la suite de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), qui avait elle-même remplacé la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager en vigueur depuis le 9 octobre 2007. Le règlement et le plan de l’AVAP figurent parmi les documents du PLU publiés par la ville. Ce que j’y relève avant toute esquisse :

• La catégorie du bâtiment. Les constructions « remarquables » et « importantes » sont protégées : leur démolition est interdite, sauf pour des ajouts sans valeur patrimoniale. Une construction « d’accompagnement » peut être modifiée, voire démolie, dans un cadre réglé.
• Les extensions. Elles restent de moindre taille et en position secondaire ; sur une construction remarquable, elles ne s’envisagent qu’au cas par cas.
• Les toitures. Volumes, pentes et formes sont maintenus, sauf retour à un état antérieur documenté.
• L’isolation par l’extérieur. Interdite sur les constructions protégées, et sur les constructions d’accompagnement dont une façade est visible depuis l’espace public.
• Les clôtures. Les clôtures anciennes sont maintenues et restaurées ; le PVC est proscrit.

Si une demande est refusée sur un avis défavorable de l’ABF, un recours administratif préalable est obligatoire avant tout recours devant le juge.

Règlement du PLU, dispositions générales, section 9 ; règlement de l’AVAP (mai 2015) ; MRAe, avis du 15 mai 2024 ; Service-public, fiche F1986.

Tourbe, nappe, eaux thermales : construire au bord du lac

Une grande partie de la commune repose sur des alluvions tourbeuses compressibles, avec une nappe à moins d’un mètre de profondeur : le PLU y exige une étude spécifique avant toute utilisation du sol. Géorisques ne recense aucun plan de prévention des risques naturels pour Enghien-les-Bains.

• Sols compressibles. « Dans ces secteurs, toute utilisation du sol doit être précédée d’une étude spécifique » : taux de travail admissible du sol, risque de tassement.
• Gisement hydrominéral. Pour protéger des eaux thermales peu profondes, le règlement interdit, dans les zones de protection 1 à 3, les travaux susceptibles de dépasser 10 mètres de profondeur. L’autorité environnementale note que cette protection empêche le recours à la géothermie.
• Argiles. Le PLU classe l’aléa retrait-gonflement de faible à moyen sur toutes les zones ; au point central de la commune, Géorisques indique une exposition moyenne.
• Catastrophes naturelles. 20 arrêtés : 13 pour inondations et coulées de boue, dont un pour un événement de 2024, 1 pour remontée de nappe (2001), 4 pour sécheresse et 2 pour mouvement de terrain.

Sur ces terrains, je ne fixe ni sous-sol ni type de fondation avant l’étude. Si elle conclut à des fondations profondes, je vérifie qu’elles respectent la limite de profondeur fixée pour le gisement. Où l’exposition aux argiles est moyenne, la loi ELAN s’applique aussi : étude géotechnique fournie par le vendeur d’un terrain constructible non bâti, puis, pour construire une maison, une étude de conception ou le respect des techniques constructives fixées par la réglementation.

Règlement du PLU, sections 7.3, 7.4 et 10 ; Géorisques, base GASPAR, interrogée le 11 octobre 2026 ; code de la construction et de l’habitation, articles L132-4 et suivants.

Mon travail à Enghien-les-Bains : dessiner pour deux lecteurs

À Enghien-les-Bains, je prépare chaque projet pour deux lecteurs : le service urbanisme, qui applique le PLU, et l’architecte des Bâtiments de France, dont l’avis conforme lie la décision.

• Agrandir une villa ou une maison : la catégorie AVAP du bâtiment décide d’abord de ce qui est envisageable, le PLU ensuite.
• Surélever : avec le maintien des volumes et des pentes de toiture, la question se pose surtout pour des constructions d’accompagnement ; je vérifie la catégorie avant d’en parler.
• Rénover : façades, menuiseries, isolation, clôtures, selon les prescriptions de l’AVAP.
• Transformer : redistribuer une maison ou changer l’usage d’un local, en vérifiant ce que la zone autorise.

Quand le projet touche une construction protégée, je propose de présenter l’esquisse à l’ABF avant le dépôt. La faisabilité sert à le savoir avant d’acheter ; le permis de construire vient après ce cadrage.

Déposer un dossier à Enghien-les-Bains

La ville permet de déposer les dossiers d’urbanisme en ligne, par le portail usager SIRAP ; le service urbanisme et action foncière de la ville en est l’interlocuteur.

1. Situer le bâtiment dans l’AVAP. Zone, secteur et catégorie se lisent sur le plan de l’AVAP.
2. Constituer un dossier complet. Sur papier, un permis de construire en secteur protégé se dépose en 5 exemplaires au lieu de 4.
3. Compter le délai. Pour le permis d’une maison individuelle en secteur protégé : 3 mois à partir du dossier complet.
4. En cas de refus fondé sur l’avis de l’ABF. Recours administratif préalable obligatoire avant le contentieux.

Ville d’Enghien-les-Bains, « Dématérialisation des autorisations d’urbanisme » ; Service-public, fiche F1986 (vérifiée le 13 février 2026).