Architecte à Montmagny

Le PLU de Montmagny, révisé le 2 octobre 2025

Le plan local d’urbanisme de Montmagny, approuvé le 21 décembre 2006, a été révisé par délibération du conseil municipal du 2 octobre 2025. Le Géoportail de l’urbanisme publie depuis le 12 février 2026 une version datée du 4 février 2026 : un arrêté du maire de ce jour, portant mise à jour, y annexe le périmètre délimité des abords. C’est le texte que je lis pour une parcelle.

Le PLU de 2006 avait été modifié six fois entre 2007 et 2020, révisé selon la procédure simplifiée en 2008 et en 2013, et mis en compatibilité en 2022 (suppression du passage à niveau n° 4) puis en 2025 (ZAC de la Plante des Champs).

Chaque zone du règlement s’ouvre sur un rappel des risques et protections, que je lis d’abord.

PLU de Montmagny, règlement (page de garde), rapport de présentation (préambule) et arrêté de mise à jour du 4 février 2026 ; Géoportail de l’urbanisme, document 95427_PLU_20260204 ; vérifié le 18 octobre 2026.

La zone pavillonnaire UG : 40 % d’emprise, 9 mètres au faîtage

La zone UG correspond principalement au tissu pavillonnaire de Montmagny. Une maison y occupe au plus 40 % du terrain, garages, annexes, véranda et piscine compris, et ne dépasse pas 7 mètres à l’égout ou à l’acrotère et 9 mètres au faîtage.

• Recul sur la rue. Entre 5 et 25 mètres de l’alignement, entre 10 et 30 mètres route de Calais ; garages, annexes et piscines jusqu’à 40 mètres. Ces distances ne s’appliquent pas aux extensions des constructions existantes légalement édifiées. Art. UG 2.1.1
• Limites séparatives. Dans une bande de 25 mètres depuis l’alignement, une maison peut s’implanter sur une limite latérale ou en retrait, avec 15 mètres au plus de longueur cumulée en limite ; au-delà, le retrait s’impose. Il est au moins égal à la hauteur à l’égout, 8 mètres au moins, face à une vue directe, et à la moitié de cette hauteur, 3 mètres au moins, pour une façade sans vue. Art. UG 2.1.2
• Emprise au sol. 40 % de l’unité foncière ; 35 m² au plus pour l’ensemble des garages et annexes, hors piscine. Art. UG 2.1.4
• Hauteur. 7 mètres à l’égout, au brisis ou à l’acrotère, 9 mètres au faîtage ; 3,60 mètres au faîtage pour une annexe. Art. UG 2.1.5
• Toiture. Des pentes de 35° à 45° sur 70 % au moins de l’emprise de la construction existante et projetée ; une toiture-terrasse végétalisée garde 15 centimètres de substrat au moins. Art. UG 2.2
• Jardin. La moitié au moins du terrain reste libre de construction et perméable, dont 20 % en espaces verts de pleine terre, avec un arbre de haute tige par tranche entamée de 250 m² de pleine terre. Art. UG 2.3.1
• Stationnement. Deux places par logement, une seule à moins de 500 mètres d’une gare ; la norme vaut aussi pour les extensions et les réhabilitations. Art. UG 2.4.2

Les règles de retrait ne s’appliquent pas à la réhabilitation ou à la modification des façades d’une maison existante, sauf si l’on crée des ouvertures donnant des vues directes ou si l’on change sa destination. Dans le secteur UGb, soumis à la zone C du bruit de Roissy, le règlement exclut, en application de l’article L112-10 du code de l’urbanisme, les maisons individuelles groupées, les immeubles collectifs et les opérations groupées comme les lotissements.

Pour placer une extension, je pars du retrait de 8 mètres face à une fenêtre et de la règle des 70 % de toiture en pente : une extension à toit plat se dessine en comptant la toiture de la maison existante.

PLU de Montmagny, règlement, zone UG, articles UG 1.1, UG 2.1.1 à UG 2.1.5, UG 2.2, UG 2.3.1 et UG 2.4.2 ; vérifié le 18 octobre 2026.

La chapelle Sainte-Thérèse et son périmètre des abords

La base Mérimée recense un seul immeuble protégé à Montmagny : la chapelle Sainte-Thérèse, 242 rue d’Épinay, classée monument historique par arrêté du 1er septembre 1997. Le PLU indique qu’une partie des zones UC, Uep, UG et UK est comprise dans son périmètre délimité des abords, où les demandes d’autorisation sont soumises à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Le règlement de la zone UG y renvoie aux prescriptions de l’ABF, et l’instruction d’un permis dure un mois de plus.

Le règlement protège des alignements d’arbres au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme mais ne dresse pas de liste de patrimoine bâti ; l’atlas des sites classés du Val-d’Oise ne mentionne pas Montmagny.

Base Mérimée ; PLU de Montmagny, règlement, dispositions générales (article 9) et rappels des zones UC, Uep, UG et UK ; DRIEAT, atlas des sites classés du Val-d’Oise (novembre 2023) ; code du patrimoine, article L621-32 ; vérifié le 18 octobre 2026.

Gypse, trois carrières, argiles : le sous-sol de Montmagny

Montmagny fait partie des communes du plan « R111.3 de 1987 », recensé par Géorisques comme plan de prévention des mouvements de terrain liés aux anciennes carrières souterraines. Le PLU compte trois carrières souterraines abandonnées sur la commune et délimite en plus des secteurs de gypse et d’alluvions compressibles.

• Anciennes carrières. Un liseré du plan de zonage les signale ; toute demande y est soumise à l’avis du service de l’État compétent en matière de carrières, qui peut imposer le comblement des vides, des consolidations souterraines ou des fondations profondes.
• Gypse. Puisards et pompages sont strictement interdits ; une infiltration des eaux de pluie n’est admise que si une étude de sol et géotechnique propre à la parcelle écarte le risque de dissolution.
• Alluvions compressibles. L’eau est à moins de 2 mètres de profondeur ; les sous-sols y sont fortement déconseillés.
• Argiles. Le règlement cite un aléa faible à moyen selon les secteurs ; Géorisques indique une exposition forte au centre de la commune.
• Ru des Haras. Une bande d’environ 15 mètres sans imperméabilisation est à instaurer de part et d’autre du cours d’eau.
• Catastrophes naturelles. 16 arrêtés : 7 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 1999), 5 pour sécheresse (de 1989 à 2020) et 4 pour mouvements de terrain (1983, 1999, 2012 et 2024).

Une partie de la zone UG est en zone C du plan d’exposition au bruit de Paris-Charles-de-Gaulle (arrêté interpréfectoral n° 07-044 du 3 avril 2007), une autre partie du territoire en zone D ; une canalisation de gaz traverse aussi la zone UG. Pour une extension, l’étude de sol tient compte du gypse, des carrières et des argiles avant que je fixe les fondations.

PLU de Montmagny, règlement, dispositions générales, zone UG (rappels relatifs aux protections, risques et nuisances) et annexe 1 ; rapport de présentation, choix retenus (plan d’exposition au bruit) ; Géorisques, fiche 95PREF19840106 et base GASPAR, interrogées le 18 octobre 2026.

Agrandir, surélever, rénover une maison à Montmagny

À Montmagny, je fais le relevé de la maison, la lecture de la zone et du sous-sol, la conception et le dossier d’autorisation, puis, selon la mission, la consultation des entreprises et le suivi du chantier.

• Agrandir : 40 % d’emprise tout compris, la moitié du terrain libre et perméable, 8 mètres de retrait face à une fenêtre.
• Surélever : 7 mètres à l’égout et 9 mètres au faîtage, des toitures en pente sur 70 % de l’emprise, une structure à vérifier.
• Rénover : ouvertures, façades et toiture, avec l’accord de l’ABF dans le périmètre de la chapelle Sainte-Thérèse ; une isolation thermique par l’extérieur ne reste pas sans ravalement.
• Transformer : un garage ou des combles en pièces habitables, en vérifiant la norme de stationnement, qui s’applique aussi aux réhabilitations.

Avant de dessiner, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet que j’ai mené à Groslay, commune voisine, est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2.

Déposer un dossier à Montmagny

La ville reçoit les demandes d’autorisation d’urbanisme en ligne, par son téléservice de saisie par voie électronique, ou sur papier ; les dossiers envoyés par courriel ou par le formulaire de contact de la mairie ne sont pas traités. L’hôtel de ville est au 10 rue du 11-Novembre-1918.

1. Lire la zone et les servitudes. Zone ou secteur (UG ou UGb), liserés des carrières, du gypse et des alluvions, périmètre de la chapelle, zone de bruit.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire. Dans les abords du monument, le seuil reste 20 m².
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Montmagny, « Vos démarches en ligne » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24.