Architecte à Pontoise

Le PLU de Pontoise, révisé en décembre 2024

Le plan local d’urbanisme révisé de Pontoise a été approuvé par le conseil municipal le 19 décembre 2024. La version en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme est celle du 25 juillet 2025 : c’est elle que je lis pour une parcelle.

Il remplace le PLU de 2011, avec un plan patrimonial et une orientation d’aménagement sur le patrimoine de l’Hermitage. Ses annexes ont été mises à jour quatre fois en 2025, puis par l’arrêté n° 2025-375, qui annexe le « permis de diviser » applicable depuis le 1er septembre 2025. Une modification a été prescrite par un arrêté publié le 10 juillet 2026 : je relis le règlement en vigueur au dépôt.

Ville de Pontoise, « Le nouveau plan local d’urbanisme a été approuvé » et « Concertation préalable – modification du PLU » ; PLU de Pontoise, arrêté de mise à jour n° 2025-375 ; vérifié le 18 octobre 2026.

Les quartiers de maisons : zones UG et UH

Les maisons de Pontoise relèvent surtout de la zone UG (Cordeliers, Saint-Jean, Noyers, Saint-Martin, lotissement des Bocages), qui admet 35 % d’emprise au sol, 7 mètres à l’égout et 10 mètres au faîtage. La zone UH, plus patrimoniale (Pâtis, Canrobert, le Chou, l’Hermitage), descend à 30 % d’emprise et impose une bande constructible de 20 mètres.

Zone UG

• Emprise et hauteur. 35 % de l’unité foncière (50 % dans le secteur UGa des Bocages) ; 7 mètres à l’égout ou à l’acrotère, 10 mètres au faîtage. Art. UG 2.1.4 et UG 2.1.5
• Recul sur la rue. 4 mètres au moins ; une maison plus proche peut être agrandie sans diminuer le recul existant. Art. UG 2.1.1
• Limites séparatives. Sur la limite ou en retrait au moins égal à la hauteur, 6 mètres au minimum ; la moitié de la hauteur, 2,50 mètres au minimum, pour un mur sans baie. Art. UG 2.1.2
• Jardin. Espaces libres en espaces verts, dont 35 % de pleine terre ; dans le PPRI, 40 % de la parcelle en espace vert. Art. UG 2.3.1
• Isolation. Sur une construction antérieure au PLU révisé, 30 centimètres d’isolation par l’extérieur peuvent déroger aux règles d’implantation, d’emprise et de hauteur, sauf construction d’intérêt architectural. Art. UG 2.3.3

Zone UH

• Bande de 20 mètres. Recul d’au moins 4 mètres ; au-delà de 20 mètres, seulement les annexes de moins de 5 m² et les piscines. Art. UH 2.1.1
• Limites séparatives. Retrait au moins égal à la hauteur, 8 mètres au minimum (2,50 mètres pour un mur sans baie) ; en fond de terrain, en limite seulement sous 2,60 mètres de hauteur totale. Art. UH 2.1.2
• Emprise, hauteur, jardin. 30 % de l’unité foncière ; 7 mètres à l’égout ou à l’acrotère ; 40 % de pleine terre dans les espaces libres. Art. UH 2.1.4, UH 2.1.5 et UH 2.3.1

Une maison mal implantée peut être agrandie sans créer de baie ni réduire notablement l’ensoleillement des voisins. Dans le périmètre de la perspective entre la place d’Armes et la cathédrale Saint-Maclou, reporté au plan, le rehaussement des constructions existantes est interdit. Pour placer une extension, je pars des marges : un mur à fenêtres reste à 6 mètres au moins de la limite en UG, 8 en UH ; un mur aveugle peut s’en approcher.

PLU de Pontoise, règlement, zones UG et UH (articles 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4, 2.1.5, 2.3.1 et UG 2.3.3) ; vérifié le 18 octobre 2026.

Un site patrimonial remarquable, douze monuments, 76 bâtiments repérés

Pontoise a un site patrimonial remarquable : l’ancienne ZPPAUP de 2006, devenue site patrimonial en juillet 2016, est régie depuis le 20 décembre 2018 par le règlement d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Dans son périmètre, tous les travaux sont soumis à l’accord de l’autorité compétente après avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France.

Le PLU annexe ce règlement, daté de novembre 2018, et son plan, qui ajoute et retranche des secteurs au périmètre de l’ancienne ZPPAUP. La base Mérimée recense douze immeubles protégés, dont deux classés :

• Cathédrale Saint-Maclou, place du Petit-Martroy. Classée sur la liste de 1840.
• Ancienne sous-préfecture, rue de la Coutellerie. Façade ouest et plusieurs pièces classées le 21 décembre 1928.
• Église Notre-Dame. Inscrite le 16 juin 1926.
• Ancien couvent des Carmélites, 55 rue Pierre-Butin. Inscrit en 1986 et 2002.

Le château de Marcouville et son parc forment un site classé (arrêté du 15 janvier 1976), dans le site patrimonial ; dans le site inscrit de la Corne nord-est du Vexin français, l’ABF donne un avis simple. Le PLU protège 76 bâtiments repérés : démolition interdite, extension sans atteinte à leur caractère d’origine. Dans les abords d’un monument, l’accord de l’ABF est requis pour les travaux extérieurs : je vérifie ces périmètres à l’adresse avant toute esquisse.

PLU de Pontoise, règlement (dispositions générales, article UG 2.2.6, annexe 2) et annexe 6.8 (site patrimonial remarquable) ; ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables ; base Mérimée ; DRIEAT, atlas des sites classés du Val-d’Oise (novembre 2023) ; loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016, article 112.

L’Oise, les carrières, les caves et les fronts rocheux

Pontoise est couverte par deux plans de prévention : celui du risque d’inondation de la vallée de l’Oise, dont la révision complète a été approuvée le 5 juillet 2007, et celui des mouvements de terrain liés aux excavations souterraines, aux caves et aux falaises, approuvé par arrêté préfectoral du 9 novembre 2001. Tout permis de construire doit respecter leurs prescriptions.

• Carrières, caves et falaises. Géorisques classe le « PPR Pontoise » en effondrements d’anciennes carrières et chutes de blocs ; ses cartes sont en annexe 6.7 du PLU.
• Gypse. Dans les zones d’anciennes carrières de gypse, l’infiltration des eaux de ruissellement est interdite. Chapitre UG3
• Inondation. Le PPRI s’applique avec le PLU, la règle la plus restrictive s’imposant ; les eaux pluviales y vont au réseau, avec un clapet anti-retour.
• Ruissellement. Aucune construction à moins de 5 mètres de l’axe d’un talweg ; là où l’eau se concentre sur une voie, le premier plancher d’une construction neuve est surélevé de 0,50 mètre.
• Argiles. Aléa faible à moyen selon le règlement ; exposition faible au centre selon Géorisques.
• Catastrophes naturelles. 13 arrêtés : 7 pour inondations et coulées de boue (de 1993 à 2018), 4 pour mouvements de terrain (de 1992 à 2002), 1 pour glissement de terrain (1993-1995) et 1 pour effondrement (1995-1996).

Je situe la parcelle sur ces cartes ; près des carrières et des caves, une étude de sol précède le choix des fondations.

PLU de Pontoise, règlement, dispositions générales et rappels de la zone UG ; préfecture du Val-d’Oise, « Les risques naturels » ; Géorisques, fiches 95PREF19940163 et 95PREF19960019 et base GASPAR, interrogées le 18 octobre 2026.

Agrandir, surélever, rénover une maison à Pontoise

À Pontoise, je fais le relevé, la lecture de la zone, du site patrimonial et du sous-sol, la conception et le dossier d’autorisation, puis, selon la mission, la consultation des entreprises et le suivi du chantier.

• Agrandir : 35 % d’emprise en UG, 30 % en UH.
• Surélever : 7 mètres à l’égout ; aucun rehaussement dans la perspective protégée de la cathédrale.
• Rénover : l’avis conforme de l’ABF dans le site patrimonial ; le caractère d’origine des bâtiments repérés.
• Transformer : dans les secteurs du « permis de diviser », créer des logements dans un immeuble existant demande une autorisation préalable.

À Pontoise, j’ai agrandi et restructuré une maison ancienne mitoyenne en moellons de pierre : planchers refaits en bois et, côté jardin, une façade-pignon enduite qui garde le dessin d’une maison à deux pentes.

Avant de dessiner, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet que j’ai mené à Pontoise est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2.

Déposer un dossier à Pontoise

Pontoise reçoit les demandes d’autorisation d’urbanisme en ligne, sur son guichet numérique (GNAU). Le service de l’urbanisme est au premier étage de l’hôtel de ville, 2 rue Victor-Hugo, où l’on peut rencontrer un instructeur sur rendez-vous.

1. Lire la zone et les servitudes. Zone, site patrimonial, abords, PPRI, mouvements de terrain, bâtiments repérés.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire. Dans le site patrimonial remarquable, les abords d’un monument ou le site classé, le seuil reste de 20 m².
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans le site patrimonial remarquable ou les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Pontoise, « GNAU » et « Tout savoir sur les autorisations de travaux » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24.