Architecte à Montigny-lès-Cormeilles

Le PLU de Montigny-lès-Cormeilles, révisé en 2021

Le PLU de Montigny-lès-Cormeilles a été révisé : la révision, prescrite le 15 février 2018, a été approuvée par le conseil municipal le 24 juin 2021. C’est la version publiée sur le Géoportail de l’urbanisme le 22 avril 2022.

Le règlement découpe la ville en zones : UP pour les polarités urbaines et le quartier de la Gare, UA pour le vieux village sur la butte de Cormeilles, UR pour les secteurs principalement résidentiels, UC aux abords du boulevard Victor-Bordier, et deux zones naturelles, dont N1, qui abrite un gisement de gypse susceptible d’être exploité en carrière souterraine.

La page PLU de la ville propose un fichier de règlement distinct de celui du Géoportail ; pour la zone UR, l’emprise, la hauteur et la surface végétalisée y sont identiques. Je vérifie auprès du service la version applicable au moment du dépôt.

PLU de Montigny-lès-Cormeilles, règlement (nomenclature des zones) et délibérations du 15 février 2018 et du 24 juin 2021 ; ville de Montigny-lès-Cormeilles, « Plan local d’urbanisme » ; vérifié le 18 octobre 2026.

La zone UR : une bande de 5 à 30 mètres, 40 % d’emprise, 8 mètres

La zone UR couvre les espaces à vocation principalement résidentielle. La maison s’implante entre 5 et 30 mètres de la rue, occupe au plus 40 % du terrain, ne dépasse pas 8 mètres de haut et laisse une surface végétalisée pondérée d’au moins la moitié du terrain.

• Implantation sur rue. La construction principale dans une bande de 5 à 30 mètres depuis la voie ; au-delà de 30 mètres, extensions et surélévations des constructions existantes sont admises si elles respectent les autres articles. Art. UR 2.1.1
• Limites latérales. Retrait d’au moins 4 mètres en cas de vue ; 2,50 mètres pour un mur aveugle de moins de 15 mètres de long. Art. UR 2.1.2
• Fond de terrain. Retrait au moins égal à la hauteur à l’égout, 4 mètres minimum ; des annexes de 25 m² d’emprise cumulée et de 3 mètres de haut peuvent s’adosser à une limite. Art. UR 2.1.2
• Emprise au sol. 40 % du terrain, annexes comprises. Art. UR 2.1.4
• Hauteur. 8 mètres au plus, 3 mètres pour une annexe ; le règlement n’accorde pas de bonus de constructibilité. Art. UR 2.1.5 et 2.1.6
• Surface végétalisée pondérée. 50 % du terrain au moins ; la pleine terre compte 1,5 fois sur une parcelle de 500 m² ou moins, 1 fois au-delà, une toiture végétalisée ou un jardin sur dalle 0,5 fois ; un arbre à grand développement pour 150 m² de pleine terre. Art. UR 2.3.2
• Deux constructions sur un terrain. 4 mètres sans vue, 6 mètres si une façade a une vue, 8 mètres si les deux en ont. Art. UR 2.1.3

La pondération change le calcul sur un petit terrain : sur une parcelle de 400 m², 134 m² de pleine terre suffisent à atteindre les 200 m² exigés.

Pour placer une extension, je reporte la bande de 30 mètres et les retraits sur le plan, puis je superpose le zonage du plan de prévention des risques : c’est lui qui dit quelles études et quelles fondations le projet demande.

PLU de Montigny-lès-Cormeilles, règlement, zone UR, articles 2.1.1 à 2.1.6 et 2.3.2 ; vérifié le 18 octobre 2026.

Pas de monument protégé, un vieux village repéré par le PLU

La base Mérimée ne recense aucun monument historique à Montigny-lès-Cormeilles, et l’atlas des sites classés du Val-d’Oise n’y mentionne aucun site. Le PLU protège en revanche, dans la zone UA du vieux village, du bâti remarquable et des places à préserver.

En zone UA, tout travail de rénovation d’un bâti remarquable repéré au plan de zonage conserve son aspect initial, et les places minérales du vieux village sont des espaces publics à préserver. La zone UR n’a pas de repérage équivalent : constructions et clôtures y restent en harmonie avec leur environnement, branchements enterrés ou intégrés au bâti.

Je vérifie les servitudes à l’adresse : dans les abords d’un monument historique, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France serait requis pour les travaux extérieurs, avec un mois d’instruction en plus.

Base Mérimée ; DRIEAT, atlas des sites classés du Val-d’Oise (novembre 2023) ; PLU de Montigny-lès-Cormeilles, règlement, zones UA (article 2.2.9) et UR (article 2.2) ; code du patrimoine, article L621-30.

Le plan de prévention des carrières et du gypse

Montigny-lès-Cormeilles est couverte par un plan de prévention des risques naturels « carrières souterraines, dissolution du gypse », approuvé le 10 juillet 2015 et annexé au PLU ; Géorisques recense aussi le périmètre « R111.3 de 1987 ». Le plan découpe la ville en zones, des zones rouges inconstructibles aux zones d’aléa faible de dissolution du gypse.

• Zones rouges R1 et R2. Emprises sous-minées de carrières dans la première ou la deuxième masse de gypse, ou proches de carrières : inconstructibles, sauf entretien et quelques travaux qui n’aggravent pas le risque.
• Zone orange O. Carrières en partie effondrées, emprises présumées sous-minées, marges des zones rouges : reconnaissance du sol sous le projet élargie de 15 mètres, comblement des vides, forages de contrôle et fondations adaptées.
• Zones B1a, B1b, B2 et G. Le règlement y vise les extensions et les annexes de plus de 20 m² et les piscines enterrées de plus de 10 m². En B1a, reconnaissance du sol sous le projet élargie de 5 mètres, mise en sécurité et fondations adaptées ; en G, la campagne atteint la base de la deuxième masse de gypse. En B1a, une seule extension de moins de 20 m² relève du cahier de recommandations.
• Argiles. Exposition moyenne au centre de la commune selon Géorisques ; la carte du retrait-gonflement est annexée au PLU.
• Inondation et bruit. Le règlement signale un risque d’inondation sur une partie de la zone UR, et la zone D du plan d’exposition au bruit de Paris-Charles-de-Gaulle, où les constructions suivent les mesures d’isolation acoustique de l’article L112-12 du code de l’urbanisme.
• Catastrophes naturelles. 21 arrêtés : 12 pour sécheresse (de 1989 à 2020), 6 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 2000), 1 pour inondation par remontée de nappe (2001) et 2 pour mouvement de terrain (1999, 2018).

La ville recommande de consulter le PLU et le plan de prévention avant toute démarche. Je situe la parcelle sur la carte de zonage réglementaire : la zone décide du programme de reconnaissance du sol, que je place avant le dessin des fondations.

PPRN carrières souterraines et dissolution du gypse de Montigny-lès-Cormeilles, règlement (titre II, chapitre 1, et titre III) ; PLU, règlement, zone UR ; ville, « Prévention des risques » ; Géorisques, fiches 95DDT20140001 et 95PREF19840106, base GASPAR, interrogées le 18 octobre 2026.

Agrandir, surélever, rénover à Montigny-lès-Cormeilles

À Montigny-lès-Cormeilles, je fais le relevé de la maison, la lecture de la zone et du plan de prévention, la conception et le dossier d’autorisation, puis, selon la mission, la consultation des entreprises et le suivi du chantier.

• Agrandir : 40 % d’emprise, 50 % de surface végétalisée pondérée, et les études exigées par la zone du plan de prévention au-delà de 20 m².
• Surélever : jusqu’à 8 mètres, y compris pour une maison existante située au-delà de la bande de 30 mètres.
• Rénover : un ravalement passe par une déclaration préalable ; la ville propose une aide au ravalement des façades des pavillons.
• Transformer : des combles ou un garage en pièces de vie ; une division en logements suit une déclaration préalable propre et la charte de l’habitat de la ville.

Avant de dessiner, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet que j’ai mené à Eaubonne est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2 ; ville de Montigny-lès-Cormeilles, « Construction, rénovation, ravalement ».

Déposer un dossier à Montigny-lès-Cormeilles

La ville reçoit les demandes d’autorisation d’urbanisme sur un portail en ligne depuis le 3 janvier 2022. Le service de l’urbanisme, 127 rue de la République, est ouvert au public le mardi de 14 h à 19 h, uniquement sur rendez-vous.

1. Lire la zone et les servitudes. Zone UR, bande de 30 mètres, zone du plan de prévention des carrières et du gypse, carte des argiles.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire. Dans un site protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé), le seuil reste à 20 m².
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Montigny-lès-Cormeilles, « Urbanisme » et « Construction, rénovation, ravalement » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24 ; vérifié le 18 octobre 2026.