Architecte à Sarcelles

Le PLU de Sarcelles, révisé en 2020 et modifié en 2026

Le plan local d’urbanisme de Sarcelles a été révisé le 4 mars 2020. La version en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme est celle de la modification simplifiée n° 3, approuvée le 18 février 2026.

Entre les deux, le PLU a été rectifié le 10 mars 2021 et modifié le 15 mars 2022 puis le 29 février 2024. La page de la ville consacrée au PLU présente encore la modification de 2024 : je travaille sur la version publiée sur le Géoportail de l’urbanisme, la plus récente, et je la relis au moment du dépôt.

PLU de Sarcelles, règlement (page de garde) ; Géoportail de l’urbanisme, document 95585_PLU_20260218 ; vérifié le 14 octobre 2026.

La zone pavillonnaire UG : un gabarit et la moitié du terrain en pleine terre

La zone UG est celle de l’habitat individuel. Une maison y occupe au plus 40 % du terrain, garde au moins 50 % de pleine terre et tient dans un gabarit : 7 mètres de façade, puis une pente à 45°, sous un plafond de 10 mètres.

• Emprise au sol. 40 % au plus de la superficie du terrain ; 50 % dans le secteur des Chardonnerettes (UGa), 30 % au Chauffour (UGc). Art. UG-7
• Hauteur. Segment vertical de 7 mètres, segment oblique à 45°, plafond à 10 mètres. Art. UG-8
• Pleine terre. Des espaces verts de pleine terre sur 50 % au moins du terrain. Art. UG-12
• Recul sur la rue. 5 mètres, hors secteur UGa ; les constructions s’édifient dans une bande de 25 mètres, sauf extension d’un bâtiment existant au-delà. Art. UG-4
• Limites séparatives. Retrait au moins égal à la hauteur, avec un minimum de 4 mètres ; la moitié de la hauteur, avec un minimum de 2,50 mètres, pour une façade aveugle. Dans la bande de 25 mètres, une maison peut s’accoler à une limite (deux en UGa). Art. UG-5

Maison existante plus proche de la limite. Si la façade face à la limite n’a pas de baie, l’agrandissement peut prolonger les murs existants sur 5 mètres au plus, la façade non conforme ne dépassant pas 15 mètres au total. Une surélévation d’un niveau à l’aplomb de l’existant est admise si la façade créée face à la limite ne comporte pas de baies. C’est souvent la clé d’un projet sur un pavillon ancien, bâti avant les règles actuelles.

Division. Le règlement interdit qu’une division crée des logements de moins de 25 m² de surface de plancher.

PLU de Sarcelles, règlement, dispositions générales (article 9) et articles UG-4, UG-5, UG-7, UG-8 et UG-12 ; vérifié le 14 octobre 2026.

Ruissellement, Petit Rosne, carrières et gypse

L’eau est le premier risque à Sarcelles : 14 des 20 arrêtés de catastrophe naturelle concernent des inondations et coulées de boue, et le plan de prévention du risque d’inondation du Petit Rosne est en cours d’élaboration. Le règlement demande que tout projet tienne compte du risque d’inondation pluviale.

• Inondations et coulées de boue. 14 arrêtés, de 1983 à 2018 ; s’y ajoutent 5 arrêtés pour sécheresse et 1 pour mouvement de terrain (1999).
• Anciennes carrières. La commune est concernée par plusieurs carrières souterraines abandonnées, dont les périmètres de risque valent servitude ; Géorisques recense le plan « R111.3 de 1987 » comme plan de prévention des mouvements de terrain.
• Gypse. L’infiltration des eaux est à proscrire là où un tassement lié à la dissolution du gypse est repéré.
• Argiles et alluvions. La commune est soumise au retrait-gonflement des argiles (exposition moyenne au centre selon Géorisques) ; dans les terrains alluvionnaires compressibles, la reconnaissance du sol est obligatoire.
• Zones humides. Dans une enveloppe de probabilité moyenne ou forte, un inventaire est à faire avant le projet.

Pour une extension, je situe d’abord la parcelle sur les cartes de ces aléas : elles décident du niveau du plancher, de la gestion des eaux de pluie et du type de fondations.

PLU de Sarcelles, règlement, dispositions générales (articles 7 et 13) ; Géorisques, fiche 95PREF19840106 et base GASPAR, interrogées le 14 octobre 2026.

Le bruit de Roissy et le patrimoine

Sarcelles est concernée par les zones C et D du plan d’exposition au bruit de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle. Les logements neufs en zone de bruit respectent les règles d’isolement acoustique fixées par l’arrêté du 23 juillet 2013.

Le règlement rappelle que le plan d’exposition au bruit restreint la construction dans ses zones A, B et C, et qu’en zone C des opérations de réhabilitation et de réaménagement urbain sont admises dans les secteurs délimités par le contrat de développement territorial « Val de France Gonesse Bonneuil ». Un projet qui crée un logement se vérifie donc à l’adresse, zone par zone.

• Église Saint-Pierre-Saint-Paul. Classée monument historique le 25 octobre 1911.
• Ancien manoir de Miraville, 3 rue de la Résistance. Aujourd’hui la mairie ; inscrit le 17 mars 2011.

Dans les abords de ces deux monuments, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux extérieurs, et l’instruction dure un mois de plus.

PLU de Sarcelles, rapport de présentation (diagnostic territorial) et règlement, dispositions générales ; base Mérimée ; code du patrimoine, article L621-30.

Agrandir, surélever, transformer à Sarcelles

À Sarcelles, je travaille sur des pavillons à agrandir, à surélever ou à transformer, en partant de la pleine terre, du gabarit et des cartes de l’eau. La demande se dépose sur le guichet numérique de la ville : les demandes dématérialisées envoyées par un autre canal ne sont pas traitées.

• Agrandir : 40 % d’emprise et 50 % de pleine terre, souvent la limite réelle d’un projet.
• Surélever : le gabarit de la zone, ou un niveau à l’aplomb pour une maison plus proche de la limite.
• Transformer : combles ou garage en pièces de vie ; une division en logements suit des règles propres.
• Rénover : ouvrir, isoler, redistribuer, avec l’accord de l’ABF dans les abords.

Le service de l’urbanisme relève de la direction de l’aménagement, immeuble Le Francilien, 3 allée Albert-Camus. Avant d’acheter, la faisabilité répond par écrit ; le permis de construire ou la déclaration préalable viennent ensuite. Un projet mené à Groslay, commune voisine, est présenté plus bas.

Ville de Sarcelles, « Urbanisme » ; Service-public, fiche F1986 ; code de l’urbanisme, article R431-2.