Architecte à Sannois

Le PLU de Sannois, approuvé en 2017 et modifié en 2025

Le plan local d’urbanisme de Sannois a été approuvé le 25 avril 2017. La version en vigueur est celle de la modification n° 4, approuvée le 2 octobre 2025 et publiée sur le Géoportail de l’urbanisme le 11 décembre 2025.

Entre les deux, le PLU a connu une modification simplifiée le 29 mars 2018, une modification le 10 février 2022 et une modification simplifiée le 22 septembre 2022. La modification n° 4 change le zonage de deux secteurs (projet Cœur de Ville, école transitoire) et ajuste, en zone UH notamment, la desserte, l’implantation, la hauteur, l’aspect et les espaces libres.

La commune soumet toute démolition à permis de démolir (délibération du 24 octobre 2007) et rend le ravalement obligatoire (délibération du 25 juin 2014) : une démolition avant une extension se prévoit dans le dossier.

PLU de Sannois, règlement (page de garde et dispositions générales, article 5) et notice explicative de la modification n° 4 (parties 1.3 et 2.5) ; ville de Sannois, « Plan local d’urbanisme » ; vérifié le 18 octobre 2026.

La zone de maisons UH : 30 % d’emprise, 45 % de pleine terre

La zone UH est composée de maisons individuelles de styles et d’époques variés. Une construction y occupe au plus 30 % du terrain, annexes comprises, ne dépasse pas 7 mètres à l’égout et 10 mètres au total, et laisse au moins 45 % du terrain en pleine terre plantée.

• Emprise au sol. 30 % de la superficie du terrain, annexes comprises. Art. UH.9
• Hauteur. 7 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère, 10 mètres au total, mesurés depuis le terrain naturel ; 3 mètres pour une annexe. Art. UH.10
• Recul sur la rue. Toute construction nouvelle s’implante à 5 mètres de l’alignement. Art. UH.6
• Limites séparatives. Sur une seule limite latérale, sans baie, châssis ni puits de lumière en limite (sauf en toiture-terrasse), ou en retrait : au moins la hauteur de la construction, 4 mètres minimum, face à des baies ; la moitié de la hauteur, 3,50 mètres minimum, pour une façade aveugle. Le fond de terrain reste en retrait. Art. UH.7
• Pleine terre. 45 % du terrain, entièrement végétalisée et plantée : allées stabilisées, graviers et dalles engazonnées n’en font pas partie ; un arbre pour 40 m² de pleine terre. Art. UH.13
• Voie étroite. Si la voie qui dessert le terrain mesure moins de 3 mètres de large, seule une extension de 50 % de l’emprise du bâtiment existant, dans la limite de 40 m² de surface de plancher, est admise. Art. UH.3

Maison existante mal implantée. Si elle ne respecte pas le recul ou les retraits, une extension dans le prolongement du bâti est possible en hauteur ou en longueur, mais pas les deux ; à l’horizontale, elle ne dépasse pas la moitié de la façade prolongée. Une maison plus haute que la règle peut s’étendre à l’horizontale sans dépasser sa hauteur, dans le prolongement de sa toiture.

Zone UG. Dans le tissu mixte de la zone UG, l’emprise monte à 35 % (50 % en UGb) et la pleine terre descend à 35 % (25 % en UGb), avec les mêmes hauteurs de 7 et 10 mètres hors secteur UGa.

Pour une extension, je commence par la pleine terre : quand l’emprise atteint 30 % et le jardin planté 45 %, allées, terrasse et stationnement se partagent les 25 % restants.

PLU de Sannois, règlement, articles UH.3, UH.6, UH.7, UH.9, UH.10 et UH.13, UG.9, UG.10 et UG.13 ; vérifié le 18 octobre 2026.

Le moulin, la butte des Moulins et dix-neuf constructions protégées

La base Mérimée recense un monument à Sannois : le moulin à vent dit Moulin Trouillet, chemin des Moulins, inscrit par arrêté du 12 mai 1975. Autour, la butte des Moulins est un site classé, et le PLU en fait un secteur à part, UHa, aux prescriptions d’aspect précises.

• Site classé. « Parcelles de terrain faisant partie de la butte des Moulins de Sannois », 9,27 hectares, classé par arrêté du 5 février 1934 : les travaux qui en modifient l’état ou l’aspect demandent une autorisation spéciale.
• Secteur UHa. Le règlement le présente comme le site classé et inscrit de la butte des Moulins : petites tuiles plates de terre cuite ou tuiles mécaniques plates d’aspect vieilli, menuiseries en bois ou en métal peint, enduit à la chaux recommandé, clôture sur muret maçonné. Art. UH.11
• Patrimoine du PLU. Dix-neuf constructions repérées au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme (demeures, maisons de ville, portails et clôtures) et un secteur d’espace paysager remarquable autour des rues Vauconsant et Georges-Clemenceau et des avenues Rozée et André-Le-Goas. Extensions et aménagements y sont admis s’ils mettent en valeur les caractéristiques de la construction.

Dans les abords du moulin, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France est nécessaire pour les travaux extérieurs, et l’instruction dure un mois de plus.

Base Mérimée ; DRIEAT, atlas des sites classés du Val-d’Oise (novembre 2023) ; PLU de Sannois, règlement, article UH.11 et annexe 2 ; code du patrimoine, article L621-30.

Carrières, gypse, argiles et ruissellement

Sannois fait partie du périmètre « R111.3 de 1987 », recensé par Géorisques comme plan de prévention des mouvements de terrain lié aux anciennes carrières souterraines. Le PLU y ajoute des secteurs de dissolution du gypse, de terrains alluvionnaires compressibles et d’argiles ; au centre de la commune, Géorisques indique une exposition moyenne au retrait-gonflement.

• Anciennes carrières. Dans les périmètres de risques, qui valent plan de prévention, le constructeur prend toute disposition pour assurer la stabilité des constructions.
• Gypse. Reconnaissance de la présence et de l’état du gypse, stabilité, et vérification de l’infiltration diffuse des pluies courantes. Le préambule de la zone UH, qui traite du gypse, interdit l’assainissement autonome, les rejets d’eaux pluviales dans le sol, les puisards et les pompages.
• Terrains compressibles. Reconnaissance du taux de travail admissible du sol et du risque de tassement.
• Ruissellement. En secteur urbain, toute construction est évitée à moins de 5 mètres de l’axe d’un talweg ; le long des voies où l’eau se concentre, les ouvertures sous le niveau d’écoulement sont évitées sur 10 mètres.
• Catastrophes naturelles. 11 arrêtés : 6 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 1999), 1 pour inondation par remontée de nappe (2001), 3 pour sécheresse (1989, 2018, 2020) et 1 pour mouvement de terrain (1999).

Je situe la parcelle sur le plan des contraintes du sol annexé au PLU ; l’étude de sol fixe les fondations et la gestion des eaux de pluie.

PLU de Sannois, règlement, dispositions générales (article 6) et zone UH (préambule) ; Géorisques, fiche 95PREF19840106 et base GASPAR, interrogées le 18 octobre 2026.

Agrandir, surélever, rénover une maison à Sannois

À Sannois, je fais le relevé de la maison, la lecture de la zone et du sous-sol, la conception et le dossier d’autorisation, puis, selon la mission, la consultation des entreprises et le suivi du chantier.

• Agrandir : 30 % d’emprise et 45 % de pleine terre plantée en UH ; 50 % de l’emprise existante au plus, et 40 m², si la voie fait moins de 3 mètres.
• Surélever : 7 mètres à l’égout et 10 mètres au total ; pour une maison mal implantée, la surélévation exclut une extension au sol.
• Rénover : ravalement obligatoire, prescriptions d’aspect en UHa, accord de l’ABF dans les abords du moulin.
• Transformer : des combles ou un garage en pièces de vie, sans toucher à la pleine terre.

Avant de dessiner, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet que j’ai mené à Eaubonne est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2.

Déposer un dossier à Sannois

À Sannois, les demandes d’autorisation d’urbanisme s’envoient par le portail usager en ligne indiqué par la ville. Le service développement urbain et stratégie patrimoniale est à l’hôtel de ville, place du Général-Leclerc, au 1er étage ; il reçoit du lundi au vendredi de 8 h 30 à 12 h 30 et de 13 h 30 à 17 h 30, sauf le mardi après-midi, uniquement sur rendez-vous.

1. Lire la zone et les servitudes. Zone UH, UHa ou UG, voie de desserte, plan des contraintes du sol, abords du moulin, constructions protégées.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire. Dans les abords du moulin ou le site classé, le seuil reste à 20 m².
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Sannois, « Procédures d’urbanisme » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24 ; vérifié le 18 octobre 2026.