Architecte à Saint-Brice-sous-Forêt

Le PLU de Saint-Brice, approuvé en 2013 et modifié jusqu’en 2025

Le plan local d’urbanisme de Saint-Brice-sous-Forêt a été approuvé le 25 juin 2013. La version en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme est celle du 11 décembre 2025 : c’est elle que je lis pour une parcelle.

Depuis 2013, le document a été modifié le 30 septembre 2014, le 25 juin 2015, le 29 mars 2016, le 30 juin 2017 et le 3 décembre 2019, puis par une modification simplifiée approuvée le 25 mars 2025, qui ne porte que sur des emplacements réservés. Le 11 décembre 2025, le conseil municipal a approuvé une déclaration de projet valant mise en compatibilité du PLU, pour un parc photovoltaïque au sol sur le site des Monts de Sarcelles : elle crée un secteur Npv dans la zone naturelle et ne change pas les règles des quartiers de maisons.

La ville publie, à côté du PLU complet, une fiche par zone et le périmètre des Bâtiments de France. Ce sont les premières pièces que je consulte, avant le règlement lui-même.

PLU de Saint-Brice-sous-Forêt, règlement (page de garde) et rapport de présentation ; délibération du 11 décembre 2025 ; ville de Saint-Brice-sous-Forêt, « Plan local d’urbanisme » ; vérifié le 14 octobre 2026.

La zone pavillonnaire UD : 40 % d’emprise, une bande de 20 mètres

La zone UD couvre les quartiers de maisons. Le rapport de présentation lui donne pour objet de préserver le tissu pavillonnaire « tout en permettant des extensions maîtrisées » : emprise au sol de 40 % au plus, 9 mètres au faîtage, et des extensions limitées au fond des terrains.

• Emprise au sol. 40 % au plus de la superficie du terrain. La règle ne s’oppose pas à l’aménagement d’un bâtiment existant qui la dépasse déjà. Art. UD9
• Hauteur. 9 mètres au faîtage pour un toit en pente de plus de 35° ou à la Mansart, 6 mètres à l’acrotère pour un toit-terrasse ; 3 mètres au faîtage ou 2,50 mètres à l’acrotère pour une annexe. Art. UD10
• Recul sur la rue. Au moins 4 mètres. Les constructions s’implantent dans une bande de 20 mètres ; au-delà, le règlement n’admet que les extensions de moins de 40 m² de surface de plancher des maisons qui existaient à l’approbation du PLU, des annexes de 10 m² d’emprise au plus et des piscines. Art. UD6
• Limites séparatives. Dans les secteurs UDa et UDb, une maison peut s’implanter sur une seule des limites latérales ; en UDc, le retrait est obligatoire. Le retrait est d’au moins 6 mètres face à une fenêtre, 3 mètres pour une façade aveugle. Une extension d’une maison déjà plus proche peut conserver la distance existante, sans créer d’ouverture. Art. UD7
• Jardin. Les espaces libres sont plantés sur 70 % au moins de leur superficie, avec au moins un arbre de haute tige pour 50 m². Art. UD13

Les secteurs ont chacun leur histoire : UDa pour les maisons bâties sur des lots (Clos du Château, Rougemonts, rue Béranger, rue de l’Isle), UDb pour les opérations pavillonnaires groupées, UDc pour celle du Grand Park. Pour agrandir une maison, je pars de la bande de 20 mètres et du retrait de 6 mètres, qui décident souvent de l’endroit où l’extension peut se faire.

PLU de Saint-Brice-sous-Forêt, règlement, articles UD6, UD7, UD9, UD10 et UD13 ; rapport de présentation, justification des zones ; vérifié le 14 octobre 2026.

Trois monuments, un site classé et trente bâtiments repérés

La base Mérimée recense trois immeubles protégés à Saint-Brice-sous-Forêt, dont deux classés, et l’atlas des sites du Val-d’Oise un site classé rue de Paris. Dans les abords d’un monument, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux extérieurs.

• Église, 89 rue de Paris. La chapelle accolée au nord du clocher et le clocher sont classés depuis le 17 septembre 1964.
• Maison de l’Escuyer, 34 rue de Paris. Façades et toitures inscrites le 20 janvier 1976.
• Domaine du Pavillon Colombe, rue Edith-Wharton. Pavillon, jardin, potager et mur de clôture classés le 30 mai 1994.
• Site classé. « Parc et résidence », 32-34 rue de Paris, 1,17 hectare, classé par arrêté du 10 mai 1973 : les travaux qui en modifient l’état ou l’aspect demandent une autorisation spéciale.

Le PLU dresse aussi la liste de trente éléments du patrimoine bâti à protéger. Pour ces maisons, une surélévation n’est admise que si elle contribue à la mise en valeur du bâtiment, restitue l’esprit de son architecture d’origine ou l’organisation primitive de la parcelle, ou répond à un impératif technique : je vérifie la liste avant toute esquisse sur une maison ancienne.

Base Mérimée ; DRIEAT, atlas des sites classés du Val-d’Oise (novembre 2023) ; PLU de Saint-Brice-sous-Forêt, règlement, liste du patrimoine bâti ; code du patrimoine, article L621-30.

Gypse, carrières, argiles : le sous-sol avant le dessin

Saint-Brice-sous-Forêt fait partie des communes du plan « R111.3 de 1987 », recensé par Géorisques comme plan de prévention des mouvements de terrain lié aux anciennes carrières souterraines. Le PLU délimite en plus des zones de gypse, et Géorisques indique une exposition forte au retrait-gonflement des argiles au centre de la commune.

• Anciennes carrières. Dans les zones de risque, le constructeur doit prendre toute disposition pour assurer la stabilité des constructions.
• Gypse. La zone de risque de mouvements de terrain liés au gypse figure au document graphique complémentaire du PLU (pièce 5.2.5).
• Argiles. Le règlement rappelle l’aléa de retrait-gonflement et annexe les mesures préventives du BRGM.
• Alluvions compressibles et zones humides. Délimitées sur le même document graphique, comme les axes de ruissellement.
• Lisière de la forêt. Toute construction est interdite dans la bande de 50 mètres de protection des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares.
• Catastrophes naturelles. 10 arrêtés : 5 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 1999), 4 pour sécheresse (1989, 2018, 2020, 2022) et 1 pour mouvement de terrain (1999).

Le règlement rappelle enfin que la commune est soumise au plan d’exposition au bruit de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle, annexé au PLU : je vérifie la zone à l’adresse. Pour une extension, l’étude de sol tient compte du gypse, des argiles et des alluvions avant que je fixe les fondations et la liaison avec la maison existante.

PLU de Saint-Brice-sous-Forêt, règlement, dispositions générales ; Géorisques, fiche 95PREF19840106 et base GASPAR, interrogées le 14 octobre 2026.

Agrandir, surélever, rénover une maison à Saint-Brice

À Saint-Brice-sous-Forêt, je fais le relevé de la maison, la lecture de la zone et du sous-sol, la conception et le dossier d’autorisation, puis, selon la mission, la consultation des entreprises et le suivi du chantier.

• Agrandir : dans la bande de 20 mètres, l’emprise de 40 % ; au fond du terrain, une extension de moins de 40 m² pour une maison existante.
• Surélever : 9 mètres au faîtage ou 6 mètres à l’acrotère, une structure à vérifier, et des conditions propres aux maisons repérées.
• Rénover : ouvertures, toiture et façades, avec l’accord de l’ABF dans les abords.
• Transformer : un garage ou des combles en pièces habitables.

Avant d’acheter, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet mené à Groslay, commune voisine, est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2.

Déposer un dossier à Saint-Brice-sous-Forêt

La ville reçoit les demandes d’autorisation d’urbanisme en ligne, sur son portail de dépôt, ou sur papier par lettre recommandée adressée à l’hôtel de ville, 8 rue Jean-Jacques-Rousseau. Le service de l’urbanisme est installé au centre technique municipal, 7 rue de la Forêt.

1. Lire la fiche de zone et la pièce 5.2.5. Zone et secteur du PLU, gypse, carrières, alluvions, ruissellement, lisière.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire.
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Saint-Brice-sous-Forêt, « Déposer un dossier d’autorisation d’urbanisme » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24.