Architecte à Saint-Leu-la-Forêt

Le PLU de Saint-Leu-la-Forêt, approuvé en 2017 et mis à jour en 2026

Le plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt a été approuvé le 28 mars 2017. Sa dernière modification a été approuvée le 30 septembre 2024, et le règlement en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme intègre la mise à jour faite par arrêté du 9 mars 2026.

La ville indique que le document a connu plusieurs modifications et mises à jour depuis 2017. Le Géoportail a publié la version du 9 mars 2026 le 27 avril 2026 : c’est elle que je lis, avec le plan des contraintes du sol et du sous-sol (pièce 7.1) et le plan des contraintes liées à l’eau (pièce 7.5).

Ville de Saint-Leu-la-Forêt, « Plan local d’urbanisme » ; PLU de Saint-Leu-la-Forêt, règlement (page de garde) ; Géoportail de l’urbanisme, document 95563_PLU_20260309 ; vérifié le 18 octobre 2026.

La zone pavillonnaire UB : une bande de 25 mètres, des jardins végétalisés

La zone UB couvre les quartiers où domine l’habitat pavillonnaire : UBa, l’essentiel de la ville ; UBb, les coteaux entre le centre et la forêt ; UBc, l’habitat groupé. Les maisons s’y implantent dans une bande de 25 mètres depuis la rue, au-delà de laquelle les constructions principales sont interdites.

• Emprise au sol. 40 % en UBa, 30 % en UBb ; en UBc, 35 % sur un terrain nu et 70 % au total pour une maison existante en 2017. Art. UB9
• Hauteur. En UBa et UBb, 7 m à l’égout du toit et 12 m au total pour un toit en pente, soit un rez-de-chaussée, un étage et des combles ; 10 m à l’acrotère et deux étages pour un toit-terrasse. En UBc, 7 m. Art. UB10
• Recul sur la rue. 5,50 m en UBa et UBb, 2,50 m en UBc. Art. UB6
• Limites séparatives. Dans la bande, en UBa et UBc, une ou deux limites sur un terrain de 12 m de façade au plus, une limite ou le retrait au-delà ; en UBb, une limite ou le retrait. Un mur en limite ne comporte pas de baie. En retrait, une distance au moins égale à la hauteur, 4 m au minimum ; la moitié de la hauteur, 1,90 m au minimum, pour un mur sans baie. Art. UB7
• Végétal. 55 % du terrain végétalisé en UBa, 65 % en UBb, 20 % en UBc, dont la moitié au moins en pleine terre. Art. UB13

Pour une maison plus ancienne que ces règles, extensions et surélévations restent possibles dans le prolongement des façades existantes, sans baie vers la limite, à condition de ne pas augmenter de plus de 50 % la surface de plancher ou l’emprise au sol existantes : au-delà, la règle générale s’applique. La zone UR, zone résidentielle proche du massif forestier, plafonne l’emprise à 25 %.

Pour placer une extension, je mesure d’abord la profondeur restante dans la bande de 25 mètres, puis la surface végétalisée et la pleine terre.

PLU de Saint-Leu-la-Forêt, règlement, articles UB6, UB7, UB9, UB10, UB13 et UR9 ; annexe I, définitions ; vérifié le 18 octobre 2026.

Patrimoine : 145 éléments bâtis repérés par le PLU

La base Mérimée ne recense aucun monument historique à Saint-Leu-la-Forêt. La commune fait partie du site inscrit du massif des trois forêts, et son PLU dresse une liste de 145 éléments bâtis à préserver : 30 séquences urbaines et 115 édifices remarquables.

• Séquences urbaines. Rue Voltaire, rue de Boissy, rue du Château, avenue du Parc, rue de la Forge, rue de Paris, entre autres.
• Édifices remarquables. L’hôtel de ville, la Maison consulaire, l’église Saint-Leu–Saint-Gilles, la fontaine du Moissonneur, le lavoir de l’Eauriette, la gare, et des maisons désignées par adresse et parcelle.
• Règle. Toute extension ou construction nouvelle s’implante de façon à préserver les caractéristiques qui ont justifié le recensement. Art. UB6
• Site inscrit. Créé par arrêté du 10 mai 1976 ; son périmètre se vérifie à l’adresse. Dans le site, l’architecte des Bâtiments de France est consulté sur le permis ou la déclaration préalable, et les travaux ne commencent pas avant quatre mois après le dépôt.

Si la parcelle se trouve dans les abords d’un monument d’une commune voisine, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux extérieurs et l’instruction dure un mois de plus.

Base Mérimée ; préfecture du Val-d’Oise, fiche du site inscrit n° 6815 ; PLU de Saint-Leu-la-Forêt, règlement, annexe IV et article UB6 ; code de l’urbanisme, article R425-30 ; code du patrimoine, article L621-30.

Gypse, alluvions, ruissellement et nappe d’Enghien

Saint-Leu-la-Forêt fait partie des communes du plan « R111.3 de 1987 », recensé par Géorisques comme plan de prévention des mouvements de terrain lié aux anciennes carrières souterraines. Le PLU délimite en plus des secteurs de gypse et d’alluvions compressibles, et Géorisques indique une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles au centre de la commune.

• Gypse. Dans les secteurs du plan des contraintes du sol, reconnaissance de la présence du gypse et de son altération, selon la fiche technique annexée au règlement.
• Carrières. Dans les secteurs d’anciennes carrières repérés à la même pièce 7.1, le plan de prévention des risques s’applique et le constructeur suit les instructions de l’inspection générale des carrières.
• Alluvions tourbeuses. Étude du taux de travail du sol et du risque de tassement ; sous-sols et assainissement individuel proscrits.
• Ruissellement. Le long des axes d’écoulement repérés au plan de zonage, ne pas faire obstacle aux eaux et protéger les locaux de l’inondation ; toute nouvelle construction est interdite dans une bande de 10 mètres centrée sur l’axe.
• Nappe d’Enghien. Dans son bassin d’alimentation, à l’est de la commune, des travaux qui atteignent la nappe de Saint-Ouen demandent une étude d’impact par un hydrogéologue.
• Zones humides. Construction interdite dans les zones humides avérées du SAGE Croult-Enghien-Vieille Mer ; vérification du caractère humide dans les enveloppes de probabilité.
• Catastrophes naturelles. 15 arrêtés : 7 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 2022), 7 pour sécheresse (1989, 1991, 1992, 1997, 2018, 2020, 2022) et 1 pour mouvement de terrain (1999).

Le règlement cite aussi le plan d’exposition au bruit de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle, annexé au PLU : je vérifie la zone à l’adresse. Pour une extension, l’étude de sol tient compte du gypse et des argiles avant que je fixe les fondations, et je reporte les axes de ruissellement sur le plan de la parcelle.

PLU de Saint-Leu-la-Forêt, règlement, dispositions générales et article UB2 ; Géorisques, fiche 95PREF19840106 et base GASPAR, interrogées le 18 octobre 2026.

Agrandir, surélever, rénover une maison à Saint-Leu-la-Forêt

À Saint-Leu-la-Forêt, je fais le relevé de la maison, la lecture de la zone, du sous-sol et de la liste du patrimoine, la conception et le dossier d’autorisation, puis, selon la mission, la consultation des entreprises et le suivi du chantier.

• Agrandir : la bande de 25 mètres, l’emprise du secteur et la surface végétalisée.
• Surélever : un étage et des combles au plus en UBa et UBb, 7 mètres à l’égout et 12 mètres au total.
• Rénover : façades, toiture et menuiseries, en préservant ce qui a justifié le repérage d’une maison.
• Transformer : combles ou garage en pièces de vie, sans sous-sol dans les alluvions.
• Aménager l’intérieur : redistribuer les pièces d’une maison sans toucher à son volume.

Le chantier de rénovation d’une maison à Saint-Leu-la-Forêt, en 2022, est montré dans la galerie : toiture de l’annexe déposée en juin, membrane posée sur la toiture du volume en juillet, façade ouverte et menuiseries déposées en septembre, séjour enduit avec un mur de brique laissé apparent.

Avant de dessiner, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet que j’ai mené à Eaubonne est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2.

Déposer un dossier à Saint-Leu-la-Forêt

La mairie de Saint-Leu-la-Forêt est au 52 rue du Général-Leclerc ; les pièces du PLU peuvent être consultées au service de l’urbanisme, auprès duquel je confirme les modalités de dépôt avant d’envoyer le dossier.

1. Lire la zone et les servitudes. Zone et secteur du PLU, pièces 7.1 et 7.5, liste du patrimoine, site inscrit.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire. Le seuil reste à 20 m² dans un site protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé) ; le site inscrit des trois forêts n’abaisse pas ce seuil.
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Saint-Leu-la-Forêt, « Plan local d’urbanisme » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24.