Architecte à Saint-Prix

Le PLU de Saint-Prix, approuvé en 2016, en révision

Le plan local d’urbanisme de Saint-Prix, qui a remplacé le plan d’occupation des sols, a été approuvé par le conseil municipal le 5 juillet 2016 (délibération n° DEL-2016-071) ; c’est cette version, publiée sur le Géoportail de l’urbanisme, que je lis pour une parcelle.

La ville a engagé une révision : le diagnostic a été présenté en réunion publique le 2 juillet 2019, avec l’objectif de conforter le statut de « ville jardin » et d’intégrer au PLU les trames verte, bleue et noire. Tant que la révision n’est pas approuvée, le PLU de 2016 s’applique ; je vérifie son état au moment du dépôt.

Le règlement garde la numérotation en articles (UB6, UB9…) et rappelle que la superficie minimale des terrains et le coefficient d’occupation du sol ont été supprimés par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Ville de Saint-Prix, « Plan local d’urbanisme » et « Révision du plan local d’urbanisme » ; délibération n° DEL-2016-071 du 5 juillet 2016 ; PLU de Saint-Prix, règlement, dispositions générales ; vérifié le 18 octobre 2026.

Les zones UB et UD : une bande de 25 mètres, 20 à 40 % d’emprise

La zone UB couvre les quartiers résidentiels proches de la gare (UBa), un secteur moins dense au nord-ouest (UBb) et des opérations groupées au nord-est (UBc) ; la zone UD, les secteurs d’habitat diffus. Dans les deux, une maison se tient à 6 mètres au moins de la rue et dans une bande de 25 mètres.

• Emprise au sol. 40 % en UBa, 30 % en UBb, 25 % en UBc ; 20 % en UD. Art. UB9 et UD9
• Hauteur. En UB, 10 m au faîtage pour un toit de 35 à 45°, 12 m ponctuellement pour des raisons architecturales, et 7 m à l’acrotère ou au faîtage d’un toit plus plat ; en UD, 11 m et 9 m. Art. UB10 et UD10
• Bande de 25 mètres. Au-delà, seules sont admises les extensions de moins de 40 m² d’emprise des maisons existantes en 2016, les annexes de 20 m² au plus et les piscines. Art. UB6 et UD6
• Limites séparatives. En UB, sur une limite latérale ou en retrait de la moitié de la hauteur, avec 4 m pour une façade percée et 3 m pour une façade aveugle en UBa et UBb, 6 m et 4 m en UBc ; en UD, retrait obligatoire de 6 m ou 4 m. Art. UB7 et UD7
• Pleine terre. 10 % en UBa, 20 % en UBb, 30 % en UBc, avec 50 % d’espaces végétalisés ; en UD, 50 % de pleine terre et 60 % végétalisés ; un arbre pour 50 m² d’espace libre. Art. UB13 et UD13

En zone UB, une maison existante plus proche de la limite peut s’agrandir dans son prolongement, sans réduire la distance et sans ouverture vers la limite, hors jours de souffrance et portes. Le long de la ligne Eaubonne–Valmondois, les habitations restent à 20 mètres au moins des voies ferrées.

Pour placer une extension, je pars de la bande de 25 mètres et de la pleine terre, puis des retraits, qui fixent la largeur utile du terrain.

PLU de Saint-Prix, règlement, articles UB6, UB7, UB9, UB10, UB13, UD6, UD7, UD9, UD10 et UD13 ; vérifié le 18 octobre 2026.

Trois monuments inscrits, le site de Miraval et le bâti protégé

La base Mérimée recense trois immeubles inscrits à Saint-Prix, l’atlas des sites du Val-d’Oise un site classé sur le coteau, et la commune fait partie du site inscrit du massif des trois forêts. Dans les abords d’un monument, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux extérieurs.

• Église Saint-Prix, dite autrefois église Saint-Germain. Inscrite le 16 juin 1926.
• Château de la Chasse, dans la forêt de Montmorency, sur le chemin de Montlignon à Bouffémont. Inscrit le 19 août 1933.
• Cimetière de Bosc, dans la forêt de Montmorency. Inscrit le 19 août 1933.
• Site classé. « Partie de la propriété de Miraval », 0,9 hectare le long de la route de Saint-Prix à Montlignon, classé par arrêté du 24 octobre 1944 pour la vue sur la vallée de Montmorency.
• Patrimoine bâti protégé. Le PLU dresse la liste, adresse par adresse, des éléments à protéger (rue d’Ermont, rue de l’Église, rue Louis-et-Gérald-Donzelle…). Leur surélévation est a priori proscrite, sauf si elle met en valeur le bâtiment, restitue son architecture d’origine ou répond à un impératif technique. Art. UB11

Dans les abords, l’instruction dure un mois de plus. Dans le site inscrit, l’architecte des Bâtiments de France est consulté sur le permis ou la déclaration préalable, et les travaux ne commencent pas avant quatre mois après le dépôt. Je vérifie le périmètre, le site et la liste du PLU avant toute esquisse sur une maison ancienne.

Base Mérimée ; DRIEAT, atlas des sites classés du Val-d’Oise (novembre 2023) ; préfecture du Val-d’Oise, fiche du site inscrit n° 6815 ; PLU de Saint-Prix, règlement, titre VIII et article UB11 ; code de l’urbanisme, article R425-30 ; code du patrimoine, article L621-30.

Gypse, carrières, nappe et lisière : le terrain de Saint-Prix

Saint-Prix fait partie des communes du plan « R111.3 de 1987 », recensé par Géorisques comme plan de prévention des mouvements de terrain lié aux anciennes carrières souterraines. Le PLU délimite des zones de gypse et de carrières abandonnées où une reconnaissance géotechnique du sol est obligatoire avant tout nouvel aménagement.

• Gypse et carrières. Dans les zones du document graphique complémentaire (pièce 5.2.4) : investigations géotechniques et dispositions constructives adaptées ; infiltration des eaux pluviales, puisards et pompages interdits, stockages d’eau étanches.
• Alluvions compressibles. Reconnaissance du taux de travail du sol et du risque de tassement.
• Argiles. Aléa de faible à fort selon le règlement ; précautions particulières en aléa moyen ou fort.
• Eau. Remontées de nappe là où elle est sub-affleurante, ruissellement pluvial avec des prescriptions par secteur.
• Lisière de la forêt. Toute construction est interdite dans la bande de 50 mètres de protection des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares, repérée au plan.
• Catastrophes naturelles. 20 arrêtés : 12 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 2022), 1 pour remontée de nappe (2001), 5 pour sécheresse (1989, 1991, 1992, 2020, 2022) et 2 pour mouvement de terrain (1999, 2001).

Sur le coteau, l’étude de sol précède le dessin des fondations ; pour une surélévation, je fais aussi vérifier la maison existante par un bureau d’études structure.

PLU de Saint-Prix, règlement, dispositions générales ; Géorisques, fiche 95PREF19840106 et base GASPAR, interrogées le 18 octobre 2026.

Agrandir, surélever, rénover une maison à Saint-Prix

À Saint-Prix, je fais le relevé de la maison, la lecture de la zone, du sous-sol et du patrimoine, la conception et le dossier d’autorisation, puis, selon la mission, la consultation des entreprises et le suivi du chantier.

• Agrandir : la bande de 25 mètres, l’emprise du secteur et la pleine terre ; au fond du terrain, moins de 40 m² d’emprise.
• Surélever : 10 ou 11 mètres au faîtage selon la zone, des conditions strictes pour les maisons protégées.
• Rénover : percements et matériaux d’origine sur le bâti protégé, accord de l’ABF dans les abords.
• Transformer : combles ou garage en pièces de vie.

Avant de dessiner, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet que j’ai mené à Montmorency est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2.

Déposer un dossier à Saint-Prix

Depuis le 1er janvier 2022, Saint-Prix reçoit en ligne, sur son guichet numérique, les permis de construire, déclarations préalables et certificats d’urbanisme. Le dépôt en ligne n’est pas obligatoire : le service urbanisme accepte toujours les dossiers papier ou envoyés par courrier.

1. Lire la zone et les servitudes. Zone et secteur du PLU, pièce 5.2.4 (gypse, carrières, alluvions), lisière, abords et site classé.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire. Le seuil reste à 20 m² dans un site protégé : abords des trois monuments, site classé de Miraval ; le site inscrit des trois forêts n’abaisse pas ce seuil.
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Saint-Prix, « Guichet numérique des autorisations d’urbanisme » et « Urbanisme » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24.