Architecte à Villiers-le-Bel

Le PLU de Villiers-le-Bel, approuvé en 2018 et modifié en septembre 2025

Le plan local d’urbanisme de Villiers-le-Bel, issu de la révision générale du PLU de 2006, a été approuvé le 2 février 2018. La version en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme est celle de la modification de droit commun n° 2, approuvée le 26 septembre 2025 : c’est elle que je lis pour une parcelle.

Entre les deux, le règlement cite une modification simplifiée (27 septembre 2019), une modification de droit commun (1er juillet 2022) et deux mises en compatibilité avec des déclarations d’utilité publique : ZAC du Village (3 octobre 2024), quartiers Puits-la-Marlière et Derrière-les-Murs de Monseigneur (17 juillet 2025).

Selon le rapport de présentation, la modification n° 2 clarifie le stationnement exigé en zone UG quand on divise un logement ou qu’on transforme un local en logement, précise les règles du ruissellement et ajoute un secteur UCcdt sur l’ancien hôpital Adélaïde-Hautval.

PLU de Villiers-le-Bel, règlement (page de garde) et rapport de présentation (septembre 2025) ; Géoportail de l’urbanisme, document 95680_PLU_20250926 ; vérifié le 4 novembre 2026.

La zone pavillonnaire UG : 35 % d’emprise, une bande de 20 mètres

La zone UG couvre les quartiers résidentiels à caractère pavillonnaire. Une maison y occupe au plus 35 % du terrain, garde au moins 40 % de pleine terre et ne dépasse pas 10 mètres au faîtage ; le secteur UGa, celui des tissus individuels denses souvent bâtis en lotissement, admet 65 % d’emprise et 25 % de pleine terre.

• Emprise au sol. 35 % au plus du terrain, 65 % en UGa ; une seule annexe par unité foncière. Art. UG-7
• Hauteur. 10 mètres au faîtage, 8 mètres à l’acrotère ; un comble obligatoire au-dessus de 7 mètres de façade ; un rez-de-chaussée à 0,60 mètre au plus au-dessus du sol naturel. Art. UG-8
• Recul et bande constructible. 6 mètres de l’alignement, 4 mètres en UGa. Hors UGa, une bande de 20 mètres ; au-delà, seulement des terrasses basses, des piscines non couvertes et des annexes. Art. UG-4
• Limites séparatives. Sur une seule limite latérale (au moins une en UGa). En retrait, la hauteur à l’égout, 4 mètres au moins face à une baie, la moitié et 2,50 mètres sans baie ; au fond, où seules les annexes s’adossent, 6 et 3 mètres. Une façade sur limite ne dépasse pas 13 mètres. Art. UG-5
• Pleine terre. 40 % au moins du terrain, 25 % en UGa. Art. UG-12

Maison existante. Plus proche des limites que la règle, elle peut être agrandie ou surélevée sans aggraver la situation, sans baie nouvelle hors des retraits. Implantée au-delà de la bande, elle s’agrandit en se rapprochant de la bande, dans 25 m² d’emprise hors de celle-ci.

Pour placer une extension, je pars de la bande de 20 mètres et du retrait de 6 mètres au fond du terrain, puis je calcule l’emprise et la pleine terre qui restent.

PLU de Villiers-le-Bel, règlement, dispositions générales (liste des zones) et articles UG-4, UG-5, UG-7, UG-8 et UG-12 ; vérifié le 4 novembre 2026.

Une église, un puits gallo-romain et 59 bâtiments repérés

La base Mérimée recense trois immeubles protégés à Villiers-le-Bel : l’ancienne église Saint-Eterne, dite église Saint-Didier, et un puits gallo-romain, classés, et une maison du 46 rue de la République, inscrite. Dans leurs abords, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux extérieurs.

• Église Saint-Eterne ou Saint-Didier, place Aristide-Briand. Classée par arrêté du 11 avril 1931.
• Puits gallo-romain, 2 rue Jules-Ferry. Classé par arrêté du 11 septembre 1978.
• Maison, 46 rue de la République. Façades et toitures inscrites par arrêté du 26 août 1938.

Le règlement liste aussi 59 éléments du patrimoine remarquable, dont la mairie, des écoles, des maisons de maître et la cité-jardin Le Nord, inaugurée en 1930, dont les 43 pavillons et leurs clôtures d’origine sont à préserver. Sur ces bâtiments, la démolition est interdite, sauf raisons d’hygiène ou de sécurité ou démolition partielle pour une extension, et les surélévations sont interdites.

L’atlas des sites classés du Val-d’Oise ne mentionne pas la commune. Voir travaux aux abords d’un monument historique.

Base Mérimée ; PLU de Villiers-le-Bel, règlement, article UG-10 et annexe 14 (liste du patrimoine remarquable) ; DRIEAT, atlas des sites classés du Val-d’Oise ; code du patrimoine, article L621-30 ; vérifié le 4 novembre 2026.

Bruit de Roissy, carrière, gypse et ruissellement

Villiers-le-Bel est classée en zones B, C et D du plan d’exposition au bruit de Paris-Charles-de-Gaulle, révisé par arrêté interpréfectoral du 3 avril 2007 ; la zone C couvre la plus grande partie de la ville bâtie. Le sous-sol compte une ancienne carrière souterraine, du gypse et des argiles, et le ruissellement est cartographié en annexe du règlement.

Le bruit des avions

Selon le rapport de présentation, les zones C et D concernent des secteurs urbanisés, la zone B un territoire agricole au nord ; le plan du Bourget ne concerne pas directement la commune. En zone C, le règlement de la zone UG, qui renvoie à l’article L112-10 du code de l’urbanisme, admet :

• Maisons existantes. Rénovation, amélioration, extension mesurée ou reconstruction, sans accroître la capacité d’accueil d’habitants exposés au bruit.
• Maisons nouvelles. Individuelles et non groupées, en secteur déjà urbanisé et desservi, avec un faible accroissement de cette capacité.
• Opérations d’ensemble. Des logements en renouvellement urbain, ou dans les secteurs UG.cdt et UGa.cdt avec une isolation renforcée d’au moins 40 dB.

Toute construction autorisée reçoit une isolation contre le bruit des avions ; un cahier de recommandations acoustiques est annexé. Selon le rapport, qui cite les services de l’État, l’avenant au contrat de développement territorial ne peut conduire qu’à 5 % d’habitants en plus au maximum. Voir le plan d’exposition au bruit de Roissy.

Le sol et l’eau

• Ancienne carrière. Une carrière souterraine abandonnée ; ses périmètres valent plan de prévention et tout projet y est soumis à l’avis de l’Inspection générale des carrières. Géorisques recense le plan « R111.3 de 1989 ».
• Gypse. Localisé par le plan des contraintes géotechniques ; l’infiltration des eaux pluviales est à proscrire là où un tassement est repéré.
• Argiles. Zones sensibles annexées à titre d’information, avec des recommandations.
• Ruissellement. Dans les secteurs de l’annexe 7, les remblais n’aggravent pas l’écoulement et les accès des sous-sols sont protégés. Pas de logement en niveau enterré ou semi-enterré, sauf orientation contraire (Ruelle du Moulin).
• Catastrophes naturelles. 10 arrêtés : 8 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 2016), 1 pour sécheresse (1989) et 1 pour mouvement de terrain (1999).

Je situe la parcelle sur ces cartes ; l’étude de sol tient ensuite compte de la carrière, du gypse et des argiles pour les fondations (voir anciennes carrières et gypse, sol argileux).

PLU de Villiers-le-Bel, règlement, dispositions générales, articles UG-1 et UG-2 et annexes 1, 2, 4 et 7 ; rapport de présentation (plan d’exposition au bruit, densité) ; Géorisques, fiche 95PREF19880019 et base GASPAR, interrogées le 4 novembre 2026.

Agrandir, surélever, rénover une maison à Villiers-le-Bel

À Villiers-le-Bel, je fais le relevé de la maison, je la situe dans la bande de 20 mètres, sur le plan de bruit et sur les cartes de la carrière, du gypse et du ruissellement, puis je conçois le projet et constitue le dossier d’autorisation ; selon la mission, je consulte les entreprises et je suis le chantier.

• Agrandir : 35 % d’emprise et 40 % de pleine terre dans la bande ; en zone C, une extension mesurée.
• Surélever : 10 mètres au faîtage, un comble au-dessus de 7 mètres ; interdit sur le patrimoine remarquable.
• Rénover : façades, toiture, menuiseries, isolation acoustique, accord de l’ABF dans les abords.
• Transformer : combles ou garage en pièces de vie ; une division suit les normes de stationnement des constructions neuves.

Avant de dessiner, la faisabilité réunit ces règles dans une note écrite. Pour le permis de construire, l’architecte est obligatoire dès que la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Un projet que j’ai mené à Groslay est présenté plus bas.

Code de l’urbanisme, article R431-2.

Déposer un dossier à Villiers-le-Bel

Depuis le 1er février 2022, la ville reçoit les demandes d’autorisation d’urbanisme sur son guichet numérique, avec un espace personnel pour suivre le dossier. On peut toujours déposer la demande en mairie, au service urbanisme, ou l’y adresser par courrier ; l’hôtel de ville est au 32 rue de la République.

1. Lire la zone et les servitudes. Secteur UG, UGa ou UG.cdt, bande de 20 mètres, élément du patrimoine remarquable, zone de bruit, carrière, gypse et ruissellement.
2. Choisir la formalité. Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m² tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, un permis de construire. Dans les abords d’un monument, la fiche Service-public F36777 retient 20 m², ce que les articles R421-14 et R421-17 ne prévoient pas : je fais confirmer la formalité en mairie.
3. Suivre l’instruction. Deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus dans les abords d’un monument, à partir du dossier complet.

Ville de Villiers-le-Bel, « Vos demandes d’urbanisme en ligne » ; Service-public, fiches F36777 et F1986 ; code de l’urbanisme, articles R421-14, R423-23 et R423-24.